Wo Wohneigentum mit weniger als einem Fünftel des Einkommens finanzierbar ist

10.7.2025 – Das HWWI hat im Auftrag der Postbank wieder Kauf- und Mietpreise in Relation zum regionalen Einkommen analysiert. Die Studie ergab, dass im vergangenen Jahr in 130 von insgesamt 400 Landkreisen und kreisfreien Städten weniger als 15 Prozent des Haushaltseinkommens ausreichten, um die Kreditzahlungen für eine Eigentumswohnung zu bedienen. In 226 Regionen lag die Belastung von Käufern maximal vier Prozentpunkte über derjenigen von Mietern. In 48 Regionen war finanzieren sogar günstiger als mieten.

Bestandswohnung kaufen oder mieten? Auch in diesem Jahr widmet sich der „Wohnatlas“ der Postbank – eine Niederlassung der Deutsche Bank AG, dieser Frage.

Dazu hat die Hamburgisches Weltwirtschaftsinstitut gemeinnützige GmbH (HWWI) berechnet, wie hoch die Einkommensanteile waren, die Haushalte im vergangenen Jahr in den 400 deutschen Regionen durchschnittlich für die Nettokaltmiete beziehungsweise eine anfängliche Kreditzahlung aufbringen mussten.

Berücksichtigt wurden regionale Unterschiede bei den Miet- und Immobilienpreisen. Grundlagen waren die Preise für eine 70-Quadratmeter-Wohnung und das durchschnittliche regional verfügbare Haushaltsnettoeinkommen.

Für den Immobilienkauf wurde eine Kreditaufnahme in Höhe von 80 Prozent des Kaufpreises zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent und einer Anfangstilgung von 2,5 Prozent angenommen. Inkludiert waren Grunderwerbsteuern und zwei Prozent Notargebühren. Außen vor blieben Kosten für Makler oder Sanierung.

Kaufpreise sinken, Mieten steigen

Das Ergebnis: Wie schon in den beiden Vorjahren (VersicherungsJournal 1.7.2024, 26.7.2023) wird ein Kauf immer vorteilhafter. Denn die „Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland gaben 2024 weiter leicht nach, während die Mieten anzogen“, wird berichtet.

In der Folge sank die Einkommensbelastung für Käufer. So musste 2024 für eine Wohnung 18,3 Prozent des Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufgewendet werden – im Vorjahr waren es noch 19,2 Prozent. Dagegen erhöhte sich leicht die Belastung für Mieter, die 14,1 Prozent für die Nettokaltmiete zahlen mussten – gegenüber 13,9 Prozent im Vorjahr.

Laut der Analyse lebten insgesamt 23 Prozent der deutschen Haushalte in einer sehr günstigen Kaufregion. In 130 Landkreisen und kreisfreien Städten reichten weniger als 15 Prozent des Haushaltseinkommens aus, um die laufenden Kreditzahlungen für eine Eigentumswohnung zu bedienen.

: Postbank Wohnatlas 2025: Relative Finanzierungsbelastung nach Regionen (Bild: Postbank)

Hingegen wohnten 25 Prozent in einer von 56 Regionen mit vergleichsweise sehr hohen Kaufpreisen. Hier mussten mindestens 25 Prozent eingesetzt werden. Dies war vor allem in Urlaubsregionen und den sieben größten deutschen Metropolen der Fall. Im Landkreis Nordfriesland mit den Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt war die Einkommensbelastung mit 53,4 Prozent bundesweit am höchsten.

In vielen Großstädten waren Käufer meist stärker belastet als Mieter

Der Unterschied zwischen Kauf- und Mietbelastung variierte deutlich, besonders in den Großstädten. So betrug in Hamburg die Kaufbelastung im Schnitt 39,8 Prozent und die Mietbelastung 21,4 Prozent – eine Differenz von 18,4 Prozentpunkten.

Dahinter folgten München (Unterschied: 18,1 Prozentpunkte), Berlin (16,1 Prozentpunkte) und Frankfurt am Main (15,0 Prozentpunkte). Große Abstände gab es auch in Potsdam (13,9 Prozentpunkte), Rostock (13,1 Prozentpunkte) und Regensburg (12,6 Prozentpunkte).

Ebenso in Heidelberg (12,2 Prozentpunkte), Lübeck (11,7 Prozentpunkte) und Freiburg im Breisgau (10,6 Prozentpunkte). In insgesamt 56 Regionen waren Käufer deutlich stärker belastet als Mieter. Hier wurden Aufschläge von mindestens acht Prozentpunkten erreicht.

In ostdeutschen Regionen boten Käufern Vorteile gegenüber Mietern

In 226 Regionen hingegen lag die Belastung von Käufern maximal vier Prozentpunkte über derjenigen von Mietern. In 48 Regionen wurde für die Finanzierung sogar ein geringerer Anteil des Einkommens benötigt als für die Nettokaltmiete.

Unter den zehn Regionen mit dem größten Vorteil für Käufer sind nur ostdeutsche Kreise und Städte zu finden. Den ersten Platz erreichte der Landkreis Mansfeld-Südharz (minus 3,1 Prozentpunkte). Hier waren im Durchschnitt elf Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens für Miete, aber nur 7,8 Prozent für die Finanzierung einer gleich großen Eigentumswohnung zu zahlen.

Auch im Vogtlandkreis (minus 2,9 Prozentpunkte), im Landkreis Greiz und im Saale-Orla-Kreis (je minus 2,8 Prozentpunkte) sparten Eigentümer besonders gegenüber Mietern.

Regionen mit dem größten Vorteil für Wohnungskäufer
Rang	Landkreis oder Stadt	Anteil Finanzierung (in Prozent)	Anteil Miete (in Prozent)	Differenz (in Prozentpunkten)
Quelle: Value AG (2025); MB Research (2025); Berechnungen des HWWI; Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2024
1	Landkreis Mansfeld-Südharz	7,8	11,0	minus 3,1
2	Vogtlandkreis	7,4	10,2	minus 2,9
3	Landkreis Greiz	7,1	9,9	minus 2,8
4	Saale-Orla-Kreis	8,6	11,4	minus 2,8
5	Unstrut-Hainich-Kreis	8,4	11,0	minus 2,6
6	Burgenlandkreis	7,9	10,5	minus 2,6
7	Erzgebirgskreis	7,7	10,3	minus 2,5
8	Gera	9,2	11,7	minus 2,5
9	Landkreis Zwickau	8,2	10,7	minus 2,4
10	Landkreis Stendal	9,3	11,6	minus 2,3

Kaufen war ebenso in einigen westdeutschen Großstädten vorteilhafter als mieten, beispielsweise in Bremerhaven (minus 0,1 Prozentpunkte) und Salzgitter (minus 0,6 Prozentpunkte).

Nur einen geringen Aufschlag zahlten Eigentümer in Herne (0,1 Prozentpunkte), Kaiserslautern (0,4 Prozentpunkte), Mönchengladbach (0,5 Prozentpunkte) und Hagen (0,9 Prozentpunkte). In Gelsenkirchen hielten sich Kauf- und Mietbelastung die Waage.