Gebäudeschaden: Wann ein Versicherer einen Neubau ablehnen kann

27.8.2025 – Ein Kunde eines Gebäudeversicherers verlangte von seinem Anbieter insgesamt mehr als eine Million Euro, um sein bei einem Feuer beschädigtes Wohn- und Geschäftshaus abzureißen und neu zu bauen. Doch die Assekuranz berief sich darauf, dass Reparaturen möglich und ausreichend seien. Auch ein von dem Kläger geltend gemachter Anspruch auf Zahlung der sogenannten Neuwertspitze bestehe nicht, urteilten die Richter in einem Berufungsverfahren vor dem Oberlandesgericht Hamm.

Geklagt hatte in dem Verfahren der Besitzer eines Wohn- und Geschäftshauses, in dem es kurz vor dem Osterwochenende 2019 aus ungeklärter Ursache zu einem Feuer gekommen war. Dabei entstand erheblicher Sachschaden, für den sein Gebäudeversicherer 366.753,69 Euro leistete.

Doch der Versicherte machte weitere 944.905,49 Euro sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten geltend. Hierfür zählten zur vereinbarten Versicherungssumme unter anderem zusätzliche Kosten für Aufräum- und Abbrucharbeiten sowie der Schadensminderung und den Ausfall von Mieteinnahmen.

Regulierung auf Totalschadenbasis abgelehnt

In der Vorinstanz verklagte der Mann seinen Versicherer vor dem Landgericht Detmold, das seine Klage nach einer persönlichen Anhörung mit seinem Urteil vom 17. Januar 2023 (02 O 151/22) abwies. Denn dem Versicherten stünden keine Ansprüche über die geleisteten Zahlungen mehr zu.

Die Detmolder Richter wie auch das Oberlandesgericht Hamm in zweiter Instanz (Urteil vom 24. Januar 2025, 20 U 23/23) beriefen sich auf die Angaben von zwei Sachverständigen, auf die sich die Streitparteien geeinigt hatten. Die beiden ermittelten in ihrem gemeinsamen Gutachten einen Neuwertschaden in Höhe von 637.273,82 Euro und einen Zeitwertschaden von 262.875,45 Euro.

Letzteren setzte der Versicherer an, weil die Sachverständigen übereinstimmend davon ausgingen, dass der Schaden am Gebäude wieder beseitigt werden könne. Die vom Kläger geforderte Regulierung auf Totalschadenbasis lehnte die beklagte Versicherungsgesellschaft hingegen ab.

Anspruch auf Zahlung der Neuwertspitze?

Der Kläger zeigte sich hiermit nicht einverstanden und machte geltend, dass ein wirtschaftlicher Totalschaden vorliege und daher ein Abriss erforderlich sei. Er plane demnach bereits den Neubau eines Vierfamilienhauses und habe bereits Angebote und Auftragsbestätigungen hierfür.

Das Sachverständigengutachten entfalte indes keine Bindungswirkung, da es offensichtlich falsch sei, so der Kläger. Stattdessen sei eine Reparatur des Gebäudes mit bisher zwei Wohnungen und leerstehender Gaststätte mit der Versicherungssumme von knapp 1,1 Millionen Euro unmöglich.

Ihm stehe zudem nicht nur ein Anspruch auf Regulierung auf Totalschadenbasis zu, sondern darüber hinaus auch ein Anspruch auf Zahlung der sogenannten Neuwertspitze. Bei einem zerstörten Gebäude deckt der Versicherer damit die Differenz zwischen Zeitwert und tatsächlichem Neuwert ab.

Kläger an Sachverständigenverfahren gebunden

In dem vorliegenden Fall verweigerte der Versicherer aber diese Leistung, weil der Kläger keinen Anspruch hierauf habe. Laut den Allgemeinen Versicherungsbedingungen hätte er für die Neuwertspitze die Wiederherstellung des Hauses hinreichend sicherstellen müssen.

Die Richter gaben dem Gebäudeversicherer in dieser Frage Recht und stellten auch fest, dass der Kläger an die Ergebnisse des gemeinsamen Sachverständigenverfahrens gebunden sei. Demzufolge ist es technisch möglich, das durch den Brand geschädigte Haus wiederherzustellen.

Der Kläger konnte keine erheblichen Fehler der Gutachter darlegen und auch nicht nachweisen, dass die Standsicherheit des Hauses nach den Baumaßnahmen gefährdet sei. Somit liege kein wirtschaftlicher Totalschaden vor und die Entschädigung sei korrekt ermittelt worden.