Wohnungen im Bestand: Wo sich aktuell attraktive Investitionschancen bieten

3.6.2025 – Laut dem aktuellen Wohnatlas der Postbank bieten 40 von 400 Regionen in Deutschland derzeit sehr gute Bedingungen für den Kauf von Eigentumswohnungen aus dem Bestand. Unter den Regionen mit besonders niedrigem Vervielfältiger und positiver Wertentwicklung rangieren die Städte Worms, Ludwigshafen und Frankenthal an der Spitze. Unter den Regionen mit niedrigem Vervielfältiger und besonders positiver Wertentwicklung belegen die Landkreise Stormarn, Harburg und Barnim die ersten drei Plätze.

Wer in eine bestehende Eigentumswohnung investieren möchte, findet derzeit in 40 von 400 Regionen Deutschlands sehr gute Bedingungen vor. Dies zeigt der „Wohnatlas 2025“ der Postbank – einer Niederlassung der Deutschen Bank AG.

Die Untersuchung führte die Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) im Auftrag der Postbank durch. Die jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe beleuchtet den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene.

Immobilienkauf wurde 2024 gegenüber Mietzahlung günstiger

Unter anderem wurde in diesem Jahr berechnet, wo Käufer von Wohnungen im Bestand gute Investitionsbedingungen vorfinden. Dies ist laut den Analysten gegeben, wenn verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen vorliegen.

Den Angaben zufolge vergünstigte sich im vergangenen Jahr in 363 von 400 Gebieten der Immobilienkauf gegenüber der Mietzahlung. „2024 kostete eine Eigentumswohnung im Bestand im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte 0,7 Prozent weniger als im Vorjahr. Im gleichen Zeitraum stiegen die Nettokaltmieten um 5,1 Prozent“, wird berichtet.

Dementsprechend sank der sogenannte Vervielfältiger. Dieser gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung im Bestand zu zahlen wären. Über alle Landkreise und kreisfreien Städte hinweg ging er von im Schnitt 26,3 im Jahr 2023 auf 24,8 im Jahr 2024 zurück.

Besonders stark war der Rückgang in den sieben Metropolen des Landes (minus 2,3 Jahresnettokaltmieten). Moderater fiel die Minderung in den Landkreisen und Mittelstädten (minus 1,6) und in den übrigen Großstädten (minus 1,4) aus.

Vervielfältiger an der Nordseeküste besonders hoch

Investitionschancen beim Kauf von
Eigentumswohnungen aus dem Bestand.
Zum Vergrößern Bild klicken. (Bild: Postbank)

Die Differenz zwischen Miet- und Kaufpreisen ist an der Nordseeküste besonders hoch. Der Kreis Nordfriesland, zu dem die Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt gehören, liegt mit im Schnitt 70,3 Jahresnettokaltmieten (2023: 80,1) deutschlandweit an der Spitze. Dahinter folgt der Landkreis Aurich mit den Inseln Juist, Norderney und Baltrum. Hier liegt der Vervielfältiger bei 60,7 (63,1).

Auch an der Ostseeküste schlagen hohe Vervielfältiger zu Buche. Im Landkreis Vorpommern-Rügen. kostet eine Eigentumswohnung aus dem Bestand im Schnitt das 48-fache (52,9-fache) der Jahresnettokaltmiete – der deutschlandweit dritthöchste Vervielfältiger. Der Landkreis Rostock liegt mit 44,4 (2023: 49,3) Jahresnettokaltmieten an fünfter Stelle.

Teure Regionen sind gleichfalls im Alpenraum zu finden. So liegt der Vervielfältiger im Landkreis Miesbach bei 44,6 (2023: 47,8) und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen bei 39,2 (2023: 43,6).

Selbstnutzer sollten bedenken, dass ein hoher regionaler Vervielfältiger darauf hinweist, dass sich eine Investition gegenüber dem Wohnen zur Miete erst in vielen Jahren rentieren könnte, so die Studienautoren. Für Investoren sei wichtig zu wissen, dass die anfänglich zu erwartende Mietrendite desto geringer ausfalle, je höher der Vervielfältiger beim Erwerb einer Wohnung sei.

Die Regionen mit sehr gutem Vervielfältiger und guter Wertentwicklung

Besonders attraktive Investitionsbedingungen liegen laut der Untersuchung vor, wenn der Vervielfältiger unter 25 liegt und reale Preissteigerungen von 0,6 Prozent oder mehr pro Jahr bis 2035 erwartet werden.

Diese Konstellation zeigt sich derzeit in 40 Regionen, davon grenzen 19 direkt an eine der sieben größten Metropolen – mit Ausnahme von München. Im Bundesländervergleich liegt Baden-Württemberg mit zehn Regionen an der Spitze, gefolgt von Rheinland-Pfalz mit sechs sowie Hessen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein mit jeweils fünf Gebieten.

Wer Wert auf einen möglichst geringen Kaufpreis im Verhältnis zur ortsüblichen Nettokaltmiete legt, findet unter den Top 40 zwölf Regionen mit einem besonders niedrigen Vervielfältiger von unter 23,5. Auf Platz eins rangiert die Stadt Worms mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 20,9 Jahresnettokaltmieten und einem realen Kaufpreiswachstum von 0,8 Prozent pro Jahr bis 2035.

Dahinter folgen Ludwigshafen (21,1) und Frankenthal (22,3). Den stärksten Anstieg der Kaufpreise unter den zwölf Regionen mit den niedrigsten Vervielfältigern der Top-40-Regionen wird für den Landkreis Dahme-Spreewald (23,3) mit 1,2 Prozent pro Jahr bis 2035 vorausgesagt.

Regionen mit gutem Vervielfältiger und sehr guter Wertentwicklung

Unter den verbleibenden 28 Regionen der Top 40 zeichnen sich weitere neun Gebiete mit einem besonders positiven Preistrend von mindestens 1,0 Prozent pro Jahr bis 2035 und einem Vervielfältiger zwischen 23,5 und 25 aus.

Den niedrigsten Vervielfältiger von ihnen weist der Landkreis Stormarn (23,7) auf. Die höchsten Preisanstiege werden für den Landkreis Barnim (23,9) im Umland von Berlin mit 1,3 Prozent pro Jahr und für den Landkreis Harburg (23,9) am Hamburger Stadtrand mit 1,2 Prozent pro Jahr prognostiziert.