Wo sich ein Immobilienkauf im Vergleich zur Miete derzeit besonders lohnt

21.7.2025 – Unter den sieben deutschen Metropolen weist Berlin nach wie vor das schlechteste Kaufpreis-Miete-Verhältnis auf. Frankfurt am Main und Düsseldorf hingegen haben weiterhin die günstigsten Werte. Dies zeigt eine Auswertung der Stiftung Warentest. Die Prüfer berechneten zudem die Vervielfältiger für 43 Regionen. Demnach weisen 13 Städte und Landkreise einen besonders günstigen Kaufpreisfaktor auf.

Die Redaktion von Stiftung Warentest hat die Entwicklung der Kaufpreise und Mieten für Häuser und Wohnungen in den sieben Metropolen sowie in ausgewählten Regionen, Kreisen und Städten Deutschlands verglichen. Der Beitrag „Kaufen oder Mieten? Immobilienpreise 2025“ ist in der Ausgabe Finanzen 8/2025 veröffentlicht.

„In vielen Orten sind die Mieten stärker gestiegen als die Kaufpreise. Damit hat sich aus der Sicht potenzieller Käufer das Kaufpreis-Miete-Verhältnis im Vergleich zum Vorjahr etwas verbessert“, schreiben die Tester zur aktuellen Lage.

Daten basieren auf tatsächlich getätigten Immobilienverkäufen

Die im Bericht aufgeführten Tabellen geben Kauf- und Mietpreise für Häuser und Eigentumswohnungen in den sieben größten Städten im ersten Quartal dieses Jahres wieder. Ebenso für Eigentumswohnungen in 43 Regionen. Hinzu kommen Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in 20 Städten und Landkreisen, die im Jahr 2024 durchschnittlich erzielt wurden.

Die Werte basieren auf tatsächlich getätigten Verkäufen von Immobilien, die in den vergangenen zehn Jahren gebaut oder vollständig saniert wurden. Die Daten lieferte die VDP Research GmbH.

Die Preisangaben sind unterteilt in „sehr gute“, „gute“ und „mittlere“ Lage. Bei den Metropolen ist zusätzlich die „einfache“ Lage vertreten.

Die Quadratmeterpreise sind aufgefächert nach „sehr guter“, „guter“ und „mittlerer“ Ausstattung. Angegeben ist ferner jeweils die Preisänderung – bei den Metropolen und 43 Regionen bezogen auf Veränderungen im Vergleich zum Vorjahresquartal, bei den 20 Kreisen und Städten bezogen auf das Vorjahr.

Kaufpreisfaktor unter 22 gilt als günstig, über 27 als ungünstig

Außerdem enthalten die Tabellen Prognosen für 2025. Denn bei der Entscheidung für oder gegen einen Immobilienkauf sei laut den Testern auch die künftige Wertsteigerung und die weitere Entwicklung der Mieten wichtig. Diese vier Szenarien wurden definiert:

plus 2,0 Prozent und mehr,
plus 0,5 Prozent bis 2,0 Prozent,
plus 0,5 Prozent bis minus 0,5 Prozent und
minus 0,5 Prozent und mehr.

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, also der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete (ohne Betriebskosten) für ein vergleichbares Objekt, ist als Spanne aufgrund der unterschiedlichen Lagen sowie als Mittelwert angegeben.

Je höher das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist, desto höher fällt die Monatsbelastung im Vergleich zu einer Mietwohnung aus.

Stiftung Warentest

Letzterer ist farblich gekennzeichnet, um einen besonders niedrigen (unter 22), mittleren (zwischen 22 und 27) oder besonders hohen (über 27) Kaufpreisfaktor zu visualisieren. „Je höher das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist, desto höher fällt die Monatsbelastung im Vergleich zu einer Mietwohnung aus“, schreiben dazu die Tester. Günstig sei ein Vervielfältiger von unter 22, ungünstig von über 27.

Belastung für Käufer in Metropolen teils deutlich höher als für Mieter

Demzufolge weist Berlin (Vervielfältiger: 34,5) ein besonders ungünstiges Kaufpreis-Miete-Verhältnis auf. Auch München (29,9) und Hamburg (28,0) reißen die Grenze. Etwas besser schneiden Köln (27,0), Stuttgart (26,9), Düsseldorf (25,6) und Frankfurt am Main (24,2) ab. Für diese vier Großstädte wurde teils knapp ein mittlerer Kaufpreisfaktor errechnet.

In allen Metropolen bleibt sowohl der Immobilienerwerb als auch das Mieten ein teures Vergnügen. Denn die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser starten selbst in mittleren Lagen derzeit erst bei 5.620 (Vorjahr: 5.330) Euro pro Quadratmeter (Köln) und für Eigentumswohnungen bei 4.950 (4.690) Euro (Düsseldorf). Neuvertragsmieten beginnen bei 14,50 (13,90) Euro (Berlin).

Bei den Kaufpreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Eigentumswohnungen wird für alle Metropolen ein Plus zwischen 0,5 Prozent und 2,0 Prozent für das laufende Jahr erwartet. Bei den Neuvertragsmieten sind es sogar zwei Prozent und mehr.

Besonders günstiger Kaufpreisfaktor in 13 von 43 Regionen

Unter den 43 untersuchten Regionen ermittelten die Tester sechs Städte und Landkreise mit einem ungünstigen Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Dazu gehören:

Landkreis München (34,5),
Landkreis Wittmund mit den Inseln Siekeroog und Langeoog (33,2),
Landkreis Garmisch-Partenkirchen (31,4),
Regensburg (29,5)
Dresden (28,4) und
Konstanz (28,0).

Demgegenüber wurde für 13 Städte und Landkreise ein besonders günstiger Vervielfältiger festgestellt. Dies sind:

Görlitz in der Oberlausitz (13,5),
Suhl (15,2),
Landkreis Harz (17,0),
Dessau-Roßlau (17,3),
Emden (17,4),
Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge (17,7),
Wilhelmshaven (19,1),
Zweibrücken (19,5),
Lübeck (20,5),
Trier (21,5),
Bodenseekreis mit Friedrichshafen (21,8),
Jena (21,8) und
Salzgitter (21,9).

Für alle geprüften Städte und Landkreise werden steigende Mieten von mindestens zwei Prozent für 2025 prognostiziert, mit Ausnahme von Görlitz, wo die Erhöhung zwischen 0,5 und zwei Prozent liegen soll. Durchwachsen fallen die Erwartungen für die Kaufpreise aus, die jedoch überall mindestens stagnieren sollen, außer im Landkreis Harz. Hier wird ein Rückgang vorausgesagt.

Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern

Mit Blick auf die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in 20 Städten und Kreisen gehen die Autoren des Beitrags überwiegend von Anstiegen aus. Nur für Hof und Magdeburg werden Stagnationen erwartet.

Hingegen sehen die Fachleute Zuwächse von zwei Prozent und mehr in diesem Jahr für Duisburg, Freiburg im Breisgau, Memmingen, Rostock und Trier. In diesen fünf Städten legten die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser bereits im Vorjahr zwischen 2,3 Prozent und 3,0 Prozent zu.

Der Artikel „Kaufen oder Mieten? Immobilienpreise 2025“ lässt sich auf den Internetseiten der Stiftung Warentest für 4,90 Euro freischalten. Außerdem ist der Bericht im aktuellen Heft Finanztest 8/2025 abgedruckt. Die Ausgabe kann auf der Homepage der Verbraucherschützer für 7,90 Euro bestellt werden. Der Download kostet 7,49 Euro.