Wo Neubauten (nicht) deutlich mehr kosten als Bestandswohnungen

14.8.2025 – Im mittleren Preissegment weist die Stadt Dessau-Roßlau den höchsten Preisunterschied zwischen Neu- und Bestandsbauten auf, im oberen Preissegment ist es der Landkreis Miesbach. In einigen Küstenregionen, wo die begehrten Lagen längst bebaut sind, kosten dagegen Altbauten mehr als Neubauten. Dies zeigt der aktuelle Wohnatlas der Postbank.

Für neu gebaute Wohnungen muss in ganz Deutschland tiefer in die Tasche gegriffen werden als für vergleichbare Bestandswohnungen. Einzige Ausnahme im mittleren Preissegment ist der Landkreis Nordfriesland. Im Luxussegment stellen einige Ferienregionen an Nord- und Ostsee Sonderfälle dar. Dies zeigt der aktuelle „Wohnatlas“ der Postbank – eine Niederlassung der Deutsche Bank AG.

Die mehrteilige Studienreihe beleuchtet den hiesigen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten, regional bis auf Kreisebene. Für die Analyse der Preisdifferenzen zwischen Neubauten, die zwischen 2022 und 2024 fertiggestellt wurden, und Bestandswohnungen wurde die Entwicklung in allen 400 Landkreisen und kreisfreien Städten nachgezeichnet.

Preisdifferenzen für Eigentumswohnungen in zwei Preiskategorien

Durchgeführt wurde die Untersuchung von der Hamburgisches Weltwirtschaftsinstitut gemeinnützige GmbH (HWWI). Die Daten stammen von der Value AG und basieren auf Angeboten des Jahres 2024.

Berechnet wurden die Preisdifferenzen für 70 Quadratmeter große Eigentumswohnungen in zwei Preiskategorien. Im mittleren Segment wurden die mittleren Preise (Mediane) aller Bestands- sowie aller Neubauwohnungen einer Region einander gegenübergestellt. Im oberen Preissegment wurden die teuersten zehn Prozent der Preise miteinander verglichen. Nebenkosten blieben außen vor.

Dessau-Roßlau mit höchster Kaufpreisdifferenz im mittleren Segment

Das Ergebnis: Im mittleren Preissegment ist aktuell in 68 Regionen ein Preisaufschlag von 2.500 Euro oder mehr je Quadratmeter für Neubauten zu zahlen. Der Aufpreis beträgt im Schnitt 175.000 Euro.

An der Spitze liegt Dessau-Roßlau mit einem Aufpreis von 403.014 Euro. Dahinter folgen drei bayerische Orte. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen kostet eine Neubauwohnung 400.824 Euro mehr als eine vergleichbare Bestandswohnung, im Landkreis Miesbach 356.092 Euro und in Erlangen 283.106 Euro.

Höchste Preisunterschiede zwischen Neu- und Bestandsbauten im mittleren Preissegment 2024
Rang	Ort	Quadratmeterpreis Bestand*	Quadratmeterpreis Neubau*	Differenz für 70 Quadratmeter große Wohnungen*
* in Euro. Quellen: Value Marktdatenbank (2025) und HWWI; nur Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens zehn Daten zu Neubauten in 2024 (Baufertigstellung 2022 bis 2024)
1	Dessau-Roßlau, Stadt	1.214	6.971	403.014
2	Garmisch-Partenkirchen, Landkreis.	5.885	11.611	400.824
3	Miesbach, Landkreis.	6.838	11.925	356.092
4	Erlangen, kreisfreie Stadt	4.071	8.116	283.106
5	Stuttgart, Landeshauptstadt	4.500	8.447	276. 289
6	Lübeck, Hansestadt	3.365	7.186	267.501
7	Mainz, kreisfreie Stadt	3.898	7.409	245.754
8	Dachau, Landkreis.	5.372	8.871	244.969
9	Leipzig, Landkreis.	1.903	5.400	244.799
10	Düsseldorf, Stadt	4.487	7.912	239.766

In weiteren 48 Regionen fällt im mittleren Preissegment hingegen ein Aufschlag von rund 1.500 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise ein Aufpreis von 105.000 Euro an. Besonders niedrig sind die Zuschläge in vielen Küstenregionen, beispielsweise in den Landkreisen Leer (14.505 Euro), Rostock (7.356 Euro) und Aurich (6.924 Euro).

Eine Sonderstellung nimmt Nordfriesland ein: Hier sind Neubauwohnungen sogar um 70.375 Euro preiswerter als Bestandsimmobilien. Als Grund geben die Studienautoren an, dass dort eine Wohnung im mittleren Preissegment in attraktiver Lage eher unter Bestands- als unter Neubauten zu finden ist.

Miesbach mit höchster Kaufpreisdifferenz im Luxussegment

Im oberen Preissegment, also unter den teuersten zehn Prozent der Angebote, geht die Spanne nicht ganz so weit auseinander. In 86 Regionen müssen Käufer im Schnitt 2.250 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise mindestens 157.500 Euro mehr für einen Neubau als für eine vergleichbare Bestandswohnung ausgeben.

Spitzenreiter ist hier – wie im Vorjahr (VersicherungsJournal 16.7.2024) – der Landkreis Miesbach (635.896 Euro). Auf den weiteren Rängen schließen sich die Landkreise Zwickau (439.993 Euro) und Garmisch-Partenkirchen (355.825 Euro) an.

Höchste Preisunterschiede zwischen Neu- und Bestandsbauten im oberen Preissegment 2024
Rang	Ort	Quadratmeterpreis Bestand*	Quadratmeterpreis Neubau*	Differenz für 70 Quadratmeter große Wohnungen*
* in Euro. Quellen: Value Marktdatenbank (2025) und HWWI; nur Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens zehn Daten zu Neubauten in 2024 (Baufertigstellung 2022 bis 2024)
1	Miesbach, Landkreis.	13.621	22.705	635.896
2	Zwickau, Landkreis.	1.448	7.733	439.993
3	Garmisch-Partenkirchen, Landkreis.	8.488	13.571	355.825
4	Dessau-Roßlau, Stadt	2.308	7.348	352.840
5	Stuttgart, Landeshauptstadt	6.347	11.257	343.652
6	Nordfriesland, Landkreis.	13.185	18.094	343.599
7	Düsseldorf, Stadt	7.647	12.414	333.698
8	Amberg-Sulzbach, Landkreis.	3.885	5.125	319.238
9	Hochtaunuskreis, Landkreis.	5.413	9.889	313.310
10	München, Landeshauptstadt	12.475	16.889	308.963

Differenzen zwischen den Regionen und Landkreisen

: Preisvorteile von Bestandsimmobilien nach Regionen
(Bild: Postbank). Zum Vergrößern Bild klicken.

In weiteren 102 Regionen fallen die Aufschläge im oberen Preissegment vergleichsweise gering aus. Hier müssen für Neubauten 1.250 Euro mehr pro Quadratmeter beziehungsweise im Schnitt 87.500 Euro als für Bestandsimmobilien auf den Tisch gelegt werden.

Am niedrigsten ist die Differenz in den Landkreisen Wunsiedel (1.772 Euro) und Altenburger Land (3.390 Euro).

Neubauten in einigen Regionen günstiger

In einigen Küstenregionen sind Neubauten im oberen Preissegment durchschnittlich sogar günstiger als Bestandswohnungen.

Dies ist in der Stadt Rostock (62.910 Euro) und in den Landkreisen Rostock (77.470 Euro), Wittmund (224.658 Euro), Friesland (226.528 Euro) und Leer (283.328 Euro) der Fall.

Im Landkreis Aurich sind Neubauten sogar um 619.246 Euro günstiger. Grund dafür sei die Knappheit von verfügbaren Neubaugrundstücken in attraktiver Lage, heißt es.