Kaufpreise und Mieten für Wohnungen steigen am stärksten

28.1.2026 – Im Jahr 2025 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 3,8 Prozent, die für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,8 Prozent. Die Neuvertragsmieten lagen im vierten Quartal 2025 bundesweit 4,1 Prozent über dem Vorjahreswert. Dabei verlagert sich die Nachfrage von den Top-7-Städten ins Umland und in andere größere oder mittelgroße Städte. Bei Eigentumswohnungen außerhalb der sieben größten Städte wurde ein Preisanstieg von 5,5 Prozent im Jahr 2025 festgestellt. Im Umland der Top-7-Städte lag er bei 4,7 Prozent und in den Metropolen bei 2,6 Prozent.

Auf der Basis von mehreren Millionen Wohnimmobilieninseraten analysiert das Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW) regelmäßig die Entwicklung der Kaufpreise und der Neuvertragsmieten. Danach sind die Immobilienpreise im vergangenen Jahr wieder stärker gestiegen. Noch dynamischer entwickelten sich die Mieten.

Große und mittelgroße Städte entwickeln sich am dynamischsten

Im Jahr 2025 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 3,8 Prozent, die für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,8 Prozent. Die Neuvertragsmieten lagen im vierten Quartal 2025 bundesweit 4,1 Prozent über dem Vorjahreswert.

Die stärksten Zuwächse verzeichnete das IW in den sogenannten B- und C-Städten (A-Städte: die sieben größten deutsche Städte; B-Städte: große Städte mit regionaler Bedeutung; C-Städte: mittelgroße Städte mit begrenzter wirtschaftlicher Reichweite; D-Städte: kleinere Standorte mit geringerer Markttiefe).

Eine mögliche Erklärung: Die Nachfrage verlagert sich zu Städten wie Leipzig, Hannover, Kiel oder Freiburg. In solchen Städten mittlerer Größe und mit regionaler Bedeutung sind Preise und Mieten günstiger als in den A-Städten. Das erzeugt stärkere prozentuale Anstiege. Zudem ist die Nachfrage dort kontinuierlicher.

Preise für Eigentumswohnungen steigen am stärksten

Eigentumswohnungen in nahezu allen Regionstypen verzeichneten die stärksten Preissteigerungen. Außerhalb der sieben größten Städte wurde ein Plus von 5,5 Prozent im Jahr 2025 festgestellt, im Umland der Top-7-Städte von plus 4,7 Prozent. Auch in den Metropolen selbst legten die Preise zu, wenn auch mit 2,6 Prozent moderater.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern fiel die Entwicklung verhaltener aus. Zwar lagen die Preise insgesamt 2,8 Prozent über dem Vorjahresniveau, im Schlussquartal 2025 gaben sie jedoch um 0,9 Prozent nach. Laut IW stecken dahinter die kurzfristig gestiegenen Finanzierungskosten und eine damit verbundene Zurückhaltung auf Käuferseite.

: Zum Vergrößern Bild klicken. (Bild: IW Köln)

Das Statistische Bundesamt (Destatis) hatte für Ein- und Zweifamilienhäuser in dicht besiedelten ländlichen Kreisen im dritten Quartal 2025 bereits einen Preisrückgang von 0,5 Prozent und für Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen von 0,9 Prozent beobachtet. (VersicherungsJournal 5.1.2026)

Mietmarkt bleibt das Sorgenkind

„Der Kaufmarkt hat sich nach den starken Schwankungen wieder auf einem gesunden Niveau eingependelt“, kommentierte IW-Immobilienökonom Pekka Sagner. Der Mietmarkt bleibe dagegen das Sorgenkind: „Solange der Wohnungsbau nicht deutlich in Fahrt kommt, werden uns steigende Mieten noch auf Jahre beschäftigen“, so Sagner.

Im letzten Jahr sind die Neuvertragsmieten besonders stark in den Umlandregionen der Top-7-Städte (+4,8 Prozent) sowie in den Großstädten außerhalb der Top-7 (+4,5 Prozent) gestiegen. In sonstigen Regionen waren es plus 4,0 Prozent und im Umland der Großstädte plus 3,9 Prozent.

In einer aktuellen Studie hatte das Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung e.V. (DIW Berlin) (VersicherungsJournal 5.1.2026) eine Leerstandsquote von bundesweit 2,5 Prozent festgestellt, in Metropolen teils nur ein Prozent. Bei einer Leerstandsquote unter drei Prozent gilt der Wohnungsmarkt als angespannt.