Immobilienmarkt: Diese Regionen werden sich „hervorragend“ entwickeln

13.6.2025 – Der Verband der Sparda-Banken hat in einer Studie Fakten zum Status quo, zur Entwicklung und zur Zukunft des Immobilienmarktes in Deutschland vorgelegt. Demnach haben insbesondere der Süden Deutschlands und die Metropolregionen Hamburg, das Rheinland und vor allem Berlin-Brandenburg hervorragende Aussichten. Der Verband empfiehlt den Kauf einer Wohnimmobilie. Dies sei ein „erheblicher Beitrag zur Altersvorsorge“.

Die Immobilienpreise ziehen nach einem leichten Rückgang im vergangenen Jahr wieder an. Der Zuwachs lag im ersten Quartal 2025 bei im Schnitt 2,3 Prozent. Dies zeigt die Studie „Wohnen in Deutschland“ (PDF; 84 MB) des Verbands der Sparda-Banken e.V.

Die Untersuchung wurde bereits zum siebten Mal durchgeführt. Die aktuelle Auflage wurde zusammen mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW), der IW Consult GmbH sowie dem Institut für Demoskopie Allensbach Gesellschaft zum Studium der öffentlichen Meinung mbH (IfD) erstellt.

Datenbanken und Bevölkerungsumfrage

Die Studie liefert unter anderem eine Betrachtung des Status quo und der Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt. Analysiert wurde zudem das Entwicklungspotentials der 400 Kreise und kreisfreien Städte des Landes. Die Regionen wurden unterteilt in:

Metropolen (die sieben größten Städte Deutschlands; untersucht wurden Eigentumswohnungen),
Mittelstädte (alle 61 kreisfreien Städte, in Baden-Württemberg Stadtkreise genannt, ab 100.000 Einwohnern, die keine Metropole sind; untersucht wurden Eigentumswohnungen),
Landkreise (alle 294 Landkreise Deutschlands inklusive der drei Regionen Aachen, Hannover und Saarbrücken; untersucht wurden Ein- und Zweifamilienhäuser) und
weitere Regionen (die 38 kreisfreien Städte, in Baden-Württemberg Stadtkreise genannt, mit weniger als 100.000 Einwohnern; untersucht wurden Eigentumswohnungen).

Quellen waren unter anderem die Datenbanken der Value AG, der Europace AG, der Institut der deutschen Wirtschaft Köln Consult GmbH und des Statistischen Bundesamtes. Ebenso das Sozio-oekonomische Panel (SOEP), das beim Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung e.V. (DIW Berlin) angesiedelt ist.

Wohneigentum kostet im Schnitt 3.081 Euro pro Quadratmeter

Beim Erwerb eines Eigenheims (Bestand) sind deutschlandweit im Schnitt aktuell 3.081 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. Dabei ist Wohneigentum in Städten (im Schnitt 3.994 Euro pro Quadratmeter) rund 51 Prozent teurer als auf dem Land (2.647 Euro).

Wenige Städte und Landkreise ziehen den Bundesdurchschnitt nach oben. „Während 116 der 400 Regionen überdurchschnittlich hohe Immobilienpreise haben, sind die Kosten in 284 Regionen unterdurchschnittlich“, schreiben die Studienautoren. Treiber sind besonders die sieben Metropolen. Hier sind im Schnitt 5.791 pro Quadratmeter auf den Tisch zu legen.

Das teuerste Pflaster bleibt der Großraum München. Rund um die Isarmetropole (8.461 Euro) gruppieren sich die zehn teuersten Landkreise Westdeutschlands. Ähnlich stellt sich die Situation im Großraum Berlin dar – wenn auch auf deutlich niedrigerem Niveau. Die fünf teuersten ostdeutschen Landkreise grenzen alle an die Bundeshauptstadt (5.445).

: Kaufpreise (Bild: Verband der Sparda-Banken)

Innerhalb von 13 Jahren haben sich die Preise meist verdoppelt

Zwischen 2012 und 2025 stiegen die Preise für Wohneigentum bundesweit im Schnitt um 109,4 Prozent. In 132 Regionen lagen die Preisanstiege über dem Bundesdurchschnitt und in 268 Regionen darunter. In rund der Hälfte der 400 Regionen haben sich die Quadratmeterpreise innerhalb von 13 Jahren sogar mindestens verdoppelt.

Die größte Preisdynamik im diesem Zeitraum weist mit 187,5 Prozent der Landkreis Märkisch-Oderland in Brandenburg auf, die niedrigste die thüringische Stadt Suhl mit 38 Prozent. Vor allem die Metropolen beteiligten sich mit einem Plus von im Schnitt 131,4 Prozent an der Rallye. Der Zuwachs lag in den Städten bei 124,1 Prozent und in den Landkreisen bei 99,4 Prozent.

Insgesamt zogen die Preise in Ostdeutschland (ohne Berlin; 116,4 Prozent) durchschnittlich etwas stärker an als in Westdeutschland (108,0 Prozent). Maßgeblich verantwortlich dafür waren die Entwicklungen in den Regionen Brandenburgs und der Raum Leipzig.

: Preisdynamik (Bild: Verband der Sparda-Banken)

Besonders positive Entwicklung in Süddeutschland

Die Studienautoren geben zudem Entwicklungsprognosen für die Regionen ab, basierend auf Subindizes zur regionalen Leistungsfähigkeit und zur regionalen Zukunftsfähigkeit. Relevant ist zudem die Verflechtung mit Wirtschaftszentren, das heißt mindestens 30 Prozent der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort pendeln in eine Metropole.

„Hervorragende Aussichten hat hauptsächlich der Süden Deutschlands. 60 der insgesamt 91 Regionen mit hervorragenden Aussichten liegen in Bayern oder Baden-Württemberg. Sieben Regionen befinden sich in Südhessen“, wird berichtet. In vielen Regionen Deutschlands gebe es vereinzelt starke Inseln. Dazu gehörten Bochum, Dortmund und Essen sowie Weimar und Jena.

Besonders positiv sei der Ausblick auch für Metropolregionen wie Hamburg, das Rheinland und vor allem Berlin-Brandenburg. „Um die Bundeshauptstadt Berlin sind die Aussichten für die Landkreise Teltow-Fläming und Dahme-Spreewald hervorragend. Für fünf weitere Landkreise sind sie überdurchschnittlich“, heißt es.

In den ostdeutschen Flächenländern liegen den Angaben zufolge sieben Regionen mit hervorragenden und neun mit überdurchschnittlichen Aussichten. Darunter ist der Ilm-Kreis in Thüringen als einziger ostdeutscher Landkreis, der nicht an Berlin grenzt.

: Zukunftsampel (Bild: Verband der Sparda-Banken)

Hohe Nachfrage und geringes Angebot

„Der Kauf einer Wohnimmobilie lohnt sich weiterhin. Das sprichwörtliche ‚Betongold‘ ist mittel- und langfristig in der Wertentwicklung stabil und ein erheblicher Beitrag zur Altersvorsorge“, sagt Florian Rentsch, Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Sparda-Banken e.V. Die Kassandrarufe hinsichtlich einer Wohnimmobilienblase hätten sich nicht bewahrheitet.

„Dies lässt sich unter marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten erklären“, so Rentsch. „Eine extrem hohe Nachfrage trifft nach wie vor auf ein viel zu geringes Angebot. Und angesichts der viel zu geringen Neubauquoten, Flächenausweisungen und unzureichenden Sanierungsquoten im Bestand ändert sich dies – jedenfalls kurz- und mittelfristig – auch nicht.“