Terrorversicherung: Wann ein Vermieter die Prämie nicht umlegen darf

22.1.2026 – Das Landgericht Darmstadt hat die Nachforderungen eines Immobilieneigentümers zurückgewiesen, der von einem Unternehmen eine Nachzahlung von knapp 41.000 Euro forderte. Denn die Kostenaufstellung enthielt unter anderem Versicherungsbeiträge, die zwar grundsätzlich umlagefähig sind. Doch bei einem „unbedeutenden Gebäude im ländlichen Raum“ – wie in dem konkreten Fall – gelte das nicht.

[Brandanschlag (Bild: Mstyslav Chernov), siehe https://www.versicherungsjournal.de/versicherungen-und-finanzen/wer-zahlt-fuer-g20-schaeden-129282.php]

Mithilfe einer Terrorversicherung können sich Unternehmen vor Sach- und Ertragsausfallschäden schützen, die durch Anschläge wie die großflächige Unterbrechung der Stromversorgung im Südwesten Berlins zum Jahresbeginn (VersicherungsJournal 14.1.2026) verursacht werden. Vor zwei Jahrzehnten wurde die hierauf spezialisierte Extremus Versicherungs-AG zugelassen (24.10.2002).

Die Prämie einer solchen Police kann der Eigentümer einer gewerblich genutzten Immobilie an seinen Mieter weiterreichen. Das gilt zumindest dann, wenn „Art und Lage des Mietobjekts die Annahme einer gewissen Grundgefährdung für einen Terroranschlag objektiv rechtfertigen“ (30.11.2009).

Hierfür muss das Haus oder seine Umgebung Symbolcharakter aufweisen beziehungsweise Ort staatlicher Machtausübung oder regelmäßiger Menschenansammlungen sein. „Bei einem unbedeutenden Gebäude im ländlichen Raum ist das nicht der Fall“, hat das Landgericht Darmstadt in einem Urteil vom 27. Juni 2025 (19 O 166/23) entschieden.

Mieter zahlt 312.000 Euro für Nebenkosten

Geklagt hatte in dem Rechtsstreit ein Unternehmen, das seit 1999 ein Gewerbeobjekt mit Lagerflächen und Büro in Hessen vermietet. Vertraglich ist vereinbart, dass der Mieter die Betriebs- und Nebenkosten trägt. Der entsprechende Berechnungsschlüssel kann jederzeit geändert werden.

Für die Nebenkosten des Areals mit einer Gesamtmietfläche von 33.300 Quadratmetern leistete der beklagte Mieter 2019 monatliche Vorauszahlungen von insgesamt 312.000 Euro. Aus der Nebenkostenabrechnung ergab sich eine noch fällige Nachzahlung von knapp 41.000 Euro.

Dieser Aufforderung widersprach die beklagte Firma aufgrund erheblicher Zweifel und forderte erst einmal eine „ordnungsgemäße Abrechnung“ an. Der Vermieter beantragte daraufhin den Erlass eines Mahnbescheids gegen die Beklagte über einen Betrag in Höhe der Nachzahlung zuzüglich Zinsen.

Besondere Gefahr für Terroranschläge?

Der Mieter kritisiert an der Nebenkostenabrechnung inhaltlich unter anderem die ausgewiesene Umlage von Kosten einer Terrorversicherung. Der hierfür geforderte Jahresbetrag von 1.100 Euro ist seiner Ansicht nach unberechtigt.

Denn der Abschluss dieser Police sei nicht vereinbart worden und zudem unwirtschaftlich. Denn es bestehe keine besondere Gefahr für Anschläge – weder aufgrund einer architektonischen Besonderheit des Gebäudes noch wegen potenzieller Ziele von Terroristen dort oder in der Nähe.

Diese Ansicht teilen die Darmstädter Richter, deren Urteil zufolge die Klage des Vermieters zwar zulässig, aber unbegründet ist. Der Klägerin stehe der eingeforderte Zahlungsanspruch nicht zu, weil „die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2019 in Teilen fehlerhaft ist“, heißt es zur Begründung.

Versicherungsprämie nicht umlagefähig

So wurden zum Beispiel die Kosten der Terrorversicherung allein deshalb „nicht ordnungsgemäß abgerechnet, weil diese nicht umlagefähig sind“. Es hat auch keine spezielle Vereinbarung darüber gegeben, dass die Mieter an diesen Kosten trotzdem hieran beteiligt werden sollen.

„Sie sind als Teil der Sachversicherung nur dann umlagefähig, wenn diese nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit aufgrund einer erhöhten Terrorgefahr erforderlich scheint“, so die Richter. Sie verweisen auf eine BGH-Leitsatzentscheidung vom 13. Oktober 2010 (XII ZR 129/09, 17.11.2011).

Und weiter: „Das ist der Fall, wenn das Gebäude selbst oder dessen unmittelbare Umgebung Symbolcharakter aufweist, dort staatliche Macht ausgeübt wird oder sich dort regelmäßig eine größere Anzahl an Menschen aufhält.“ Laut dem Urteil hat die Klägerin aber nicht bewiesen, dass diese Voraussetzungen erfüllt sind.

119.000 Euro nicht ordnungsgemäß abgerechnet

Die Richter konnten nach eigenen Angaben auch nicht der Ansicht der Klägerin folgen, dass „heutzutage auch normale Gewerbeobjekte einer erheblichen Gefahr ausgesetzt“ seien „Das liefe darauf hinaus, nahezu alle Gebäude als terroristisch gefährdet einzustufen.“

Die Kriterien des Bundesgerichtshofs (BGH) erforderten aber eine erhöhte Gefährdungslage. Diese ergibt sich laut dem Urteil nicht „bereits daraus, dass das Gebäude allgemein für Publikumsverkehr geöffnet ist“. Die Klägerin müsse demnach die Wirtschaftlichkeit der Terrorversicherung beweisen.

Laut dem Urteil summieren sich die nicht ordnungsgemäß abgerechneten Positionen auf knapp 119.000 Euro. Damit ergeben sich Nebenkostenforderungen für das Jahr 2019 in Höhe von 234.000 Euro. Hieraus ergibt sich ein Guthaben der Beklagten in Höhe von knapp 78.000 Euro.