Wo Wohnungseigentümern die größten Gewinne winken

13.5.2024 – Eigentümer von Wohnungen können nach den Rückgängen der letzten zwei Jahre in den meisten Regionen mit Wertzuwächsen rechnen, insbesondere in Süddeutschland und in den Metropolen. Verluste drohen in Ostdeutschland und im Ruhrgebiet. Das zeigt eine bis ins Jahr 2035 reichende Prognose, die das HWWI für die Postbank erstellt hat.

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Im Rahmen der Studie „Wohnatlas 2024“ hatte die Postbank, eine Niederlassung der Deutschen Bank AG, kürzlich einen Marktüberblick der Quadratmeterpreise gebrauchter Eigentumswohnungen im Jahr 2023 mit Vergleich zum Vorjahr veröffentlicht (VersicherungsJournal 20.3.2024).

Nun hat das Geldinstitut eine Prognose bis zum Jahr 2035 nachgelegt. Diese wurde von der Hamburgisches Weltwirtschaftsinstitut gemeinnützige GmbH (HWWI) für die regionalen Immobilienmärkte in Deutschland erstellt.

Das Zustandekommen der Voraussage erklärt die Bank so: „Im Rahmen der Kaufpreisprognose für die 400 kreisfreien Städte und Landkreise werden Angebots- und Nachfrageentwicklungen auf Basis verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung sowie zu Wohnausgaben und Wohnungsangebot modelliert.

Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2023-2035. Ausgewiesen wird der durchschnittliche jährliche reale Preistrend.“

Wohnatlas 2024 Preisprognose bis 2035 (Bild: Postbank)
Wohnatlas 2024 Preisprognose bis 2035, ohne Ferienobjekte (Bild: Postbank). Zum Vergrößern Bild klicken.

Immobilienpreise entwickeln sich regional sehr unterschiedlich

Die Prognose geht „nach vielen Jahren der Aufwärtsspirale“ und in den vergangenen zwei Jahren „vor allem sinkenden Preisen“ bei Wohnimmobilien in Deutschland nun „eher von Stagnation oder sinkenden Preisen aus“. Doch das gelte nicht überall gleichermaßen.

In wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gutverdienender Erwerbstätiger an der Bevölkerung sei bis 2035 mit Wertzuwächsen rechnen. Fast durchgehend gute Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien seien in vielen Großstädten und ihrem Umland zu finden.

Auch in den Flächenländern Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen und Schleswig-Holstein steigen die Kaufpreise im Durchschnitt über alle Regionen ebenso wie in den beiden Stadtstaaten Berlin und Hamburg bis 2035 real an.

Bei den Metropolen liegt München vorne

Nach diesem Rechenmodell werden die Preise in weniger als der Hälfte (47 Prozent) Regionen inflationsbereinigt um mehr als 0,15 Prozent pro Jahr steigen. Das gelte vor allem in den Metropolen nebst Umland und weiteren Großstädten sowie in weiten Teilen in Süddeutschland und im Nordwesten.

Mit 1,84 Prozent realem Zuwachs pro Jahr bei Eigentumswohnungen im Bestand liegt unter den Metropolen München vorne, gefolgt von Frankfurt am Main (1,67 Prozent) und Köln (1,43 Prozent).

Auch vor fünf Jahren bei der Prognose 2017 bis 2030 hatte München vorne gelegen (17.4.2019). Seitdem haben sich die Aussichten auf Wertsteigerungen auch in Frankfurt am Main, Köln und Berlin verbessert. Düsseldorf, Stuttgart und Hamburg fielen zurück, bleiben aber auch noch positiv.

Preisentwicklung in den Metropolen 2023-2035 (2017-2030)

Rang

Stadt

Preistrend *

Preis **

1 (1)

München

1,84 (1,50) %

8.909 (6.789)

2 (6)

Frankfurt am Main

1,67 (0,68) %

6.179 (4.501)

3 (4)

Köln

1,43 (0,87) %

4.862 (3.306)

4 (7)

Berlin

1,31 (0,53) %

5.807 (3.676)

5 (2)

Düsseldorf

0,80 (1,02) %

5.008 (3.447)

6 (5)

Stuttgart

0,73 (0,74) %

4.866 (3.843)

7 (3)

Hamburg

0,43 (0,96) %

6.230 (4.212)

Größter Preisanstieg in Leipzig erwartet

Die mit jährlich 2,99 Prozent größten Preissteigerungen erwarten die Forscher in Leipzig. Die Stadt ist die einzige in den Top Ten aus Sachsen. Die anderen Trendführer kommen aus Brandenburg (Potsdam), Baden Württemberg (Bodenseekreis), Niedersachsen (Kreise Aurich und Lüneburg), Hessen (Frankfurt am Main) sowie Bayern.

Top Ten der Preisentwicklung in den Regionen 2023-2035 (2017-2030)

Rang

Stadt/Kreis

Preistrend *

Preis **

1

Leipzig, Stadt

2,2 %

      3.284

2 (7)

Potsdam, Stadt

2,0 (1,7) %

5.201 (3.241)

3

Landshut, kreisfreie Stadt

1,9 %

      4.693

4

Dachau, Landkreis

1,9 %

      5.861

5

Bodenseekreis, Landkreis

1,9 %

      4.531

6

München, Landeshauptstadt

1,8 %

      8.909

7

Aurich, Landkreis

1,8 %

      6.213

8

Lüneburg, Landkreis

1,8 %

      3.554

9

Dingolfing-Landau, Landkreis

1,7 %

      3.077

10

Frankfurt am Main, Stadt

1,7 %

      6.179

In der vorherigen Fünf-Jahres-Vorschau waren unter den ersten Zehn noch die Stadt Heilbronn sowie die Landkreise Erding, Cloppenburg, Landsberg am Lech, München, Landshut, Rosenheim, Ebersberg und Miesbach vertreten.

Diese Entwicklung erklärt die Postbank mit dem bereits sehr hohen Preisniveau. Dagegen werden für Leipzig Nachholeffekte erwartet.

Unter den kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern rechnen die Analysten auch für Dresden (Sachsen), Regensburg (Bayern), Münster (Nordrhein-Westfalen), Ingolstadt und Augsburg (beide Bayern), Jena (Thüringen), Freiburg im Breisgau (Baden-Württemberg), Mainz und Trier (Rheinland-Pfalz) sowie Kiel (Schleswig-Holstein) positive reale Preisentwicklungen von mehr als einem Prozent pro Jahr.

Wertverluste vor allem im Osten

Wegen deutlicher Bevölkerungsrückgänge bei überdurchschnittlicher Alterung werden für viele Regionen in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen stark sinkende Kaufpreise erwartet. In den ostdeutschen Bundesländern sei insbesondere der ländliche Raum betroffen.

Voraussichtlich am stärksten betroffen werden die Stadt Suhl (Thüringen) und der Landkreis Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt). Unter den Großstädten fällt die Prognose für die Stadt Remscheid (Nordrhein-Westfalen) sowie die Ruhrgebietsstädte Hagen, Herne, Gelsenkirchen, Mülheim an der Ruhr und Bochum am schlechtesten aus.

Für Würzburg (Bayern), Heilbronn (Baden-Württemberg), Salzgitter (Niedersachsen) und Wuppertal (Nordrhein-Westfalen) werden ebenfalls deutliche reale Preisrückgänge erwartet.

Postbank: Kauf kann auch in stagnierend Regionen sinnvoll sein

Weitgehend stagnierende Preise für Eigentumswohnungen prognostizieren die Fachleute des HWWI für viele Regionen in Westdeutschland.

Für Immobilieninteressenten ordnet Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Postbank, die Ergebnisse der Studie ein: „Kaufinteressierte sollten beachten, dass die Prognosen jährliche Durchschnittswerte für die gesamte betrachtete Region wiedergeben. Je nach Anbindung, Lage und Ausstattung können sich im Einzelfall deutliche Abweichungen von den Durchschnittswerten ergeben.

Wer keine Wertanlage sucht, sondern langfristig ein Eigenheim für die Familie selbst nutzen will, kann sich auch in Regionen mit stagnierenden oder leicht sinkenden Preisen den Traum erfüllen. Abbezahlte Immobilien können ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge sein.“

Wo die Preise in den vergangenen fünf Jahren am stärksten gestiegen sind, hat kürzlich die Aviv Germany GmbH anhand der auf ihrem Portal Immowelt.de veröffentlichten Angebote dokumentiert (10.5.2024).

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