Wann ein Hausverkäufer für versteckte Mängel haftet

13.1.2022 – Der Verkäufer eines Hauses muss auf versteckte Mängel hinweisen, und zwar auch dann, wenn vertraglich die Mängelhaftung ausgeschlossen wurde. Andernfalls kann der Käufer Schadensersatz verlangen, so das Landgericht Frankenthal in einem Urteil vom 24. November 2021 (6 O 129/21).

Geklagt hatte ein Ehepaar, das im Jahr 2016 ein Wohnhaus gekauft hatte. In diesem hatte der Verkäufer mit seiner Familie zuvor zehn Jahre gewohnt.

Fünf Jahre nach dem Einzug machten die Betroffenen gegenüber dem Verkäufer geltend, dass die Dämmung des Daches mangelhaft sei. Nach den Feststellungen eines Fachmanns seien bei der Errichtung des Gebäudes ungeeignete Dämmplatten verwendet worden. Es fehle außerdem eine sogenannte Dampfsperre.

Die Käufer verlangten von dem Mann daher Schadenersatz, um die Mängel beseitigen lassen zu können. Der hielt die Forderung für unbegründet.

Das Haus einschließlich des Dachgeschosses hätten er und seine Familie während der Zeit vor dem Verkauf des Gebäudes uneingeschränkt genutzt. Ein Mangel der Dachdämmung sei ihm dabei nicht aufgefallen. Im Übrigen sei im Kaufvertrag eine Haftung für Mängel ausgeschlossen worden. Die Forderung entbehre daher jeglicher Grundlage.

Fehlender Beweis

Dieser Argumentation schloss sich das schließlich mit dem Fall befasste Frankenthaler Landgericht an. Es wies die Klage des sich geprellt fühlenden Ehepaars zurück.

Es sei zwar richtig, dass ein Verkäufer eines Gebäudes den Käufer auch dann auf versteckte Mängel hinzuweisen habe, wenn eine Mängelhaftung vertraglich ausgeschlossen worden sei. Ein Käufer müsse jedoch beweisen, dass dem Verkäufer die behaupteten Mängel tatsächlich bekannt waren. Dass sie sich ihm nur hätten aufdrängen müssen, genüge hingegen nicht.

Nach Ansicht der Richter steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht fest, dass der Verkäufer die Mängel kannte. Das Dach des Wohnhauses sei nämlich weder undicht noch feucht gewesen. Auch die Anforderungen an den Wärmeausweis seien bei dem Verkauf des Hauses erfüllt worden. Dem Ehepaar stehe daher kein Schadenersatz zu.

Schmaler Grad

Dass der Grad einer Haftung für versteckte Mängel beim Verkauf eines Hauses schmal ist, belegt ein Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz aus dem Jahr 2013.

Danach kann sich der Verkäufer eines Hauses, der es für möglich halten muss, dass es mit einem gravierenden Mangel behaftet ist, nicht mit Erfolg auf einen im Kaufvertrag vereinbarten Ausschluss der Gewährleistung berufen (VersicherungsJournal 25.2.2013).

Schlagwörter zu diesem Artikel
Gewerbeordnung · Schadenersatz · Verkauf
 
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