So viel kosten Immobilien in der aktuellen Preisdelle

5.5.2023 (€) – Im vergangenen Jahr konnten in rund 63 Prozent der Regionen Eigentumswohnungen im Bestand real günstiger erworben werden als 2021. Im Schnitt lag der Preisrückgang inflationsbereinigt bei minus 0,7 Prozent. In den Großstädten fielen die realen Preisrückgänge am kräftigsten aus. Allerdings gab es auch in ländlichen Regionen bisweilen deutliche Preisanpassungen. Dies zeigt der Postbank-Wohnatlas 2023.

Die rasante Rallye der vergangenen Jahre ist vorbei. Nominal steigen die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland zwar weiterhin leicht – real sinken sie jedoch vielerorts. Dies berichten die Autoren des „Wohnatlas 2023“ der Postbank – eine Niederlassung der Deutschen Bank AG.

Die jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe beleuchtet den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten. Im ersten, am Donnerstag vorgelegten Teil wird von der Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) die Preisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten analysiert.

Mehrheit der Regionen real günstiger

Das Ergebnis: Im vergangenen Jahr konnten in rund 63 Prozent der Regionen Eigentumswohnungen im Bestand real, also unter Berücksichtigung der Inflationsrate von 6,9 Prozent, günstiger erworben werden als 2021. Im Schnitt lag der Preisrückgang inflationsbereinigt bei minus 0,7 Prozent (2021: plus 14,2 Prozent, 2020: plus 9,6 Prozent).

Nominal, ohne Berücksichtigung der Inflation, verteuerten sich Eigentumswohnungen über alle Kreise und kreisfreien Städte hinweg durchschnittlich um 6,2 Prozent gegenüber 2021.

Korrekturen in den Metropolen am größten

In den Großstädten fielen die realen Preisrückgänge am kräftigsten aus. Für die sogenannten „Big Seven“ steht im Schnitt ein Minus von 4,3 Prozent zu Buche. Die Mittelstädte mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern verloren demgegenüber nur um 1,5 Prozent und die Landkreise sogar nur um 0,1 Prozent.

Allerdings gab es auch in ländlichen Regionen bisweilen deutliche Preisanpassungen. Die Liste mit den größten negativen Veränderungen, in die ausschließlich Regionen mit mindestens 100 Angeboten aufgenommen wurden, führt der Landkreis Amberg-Sulzbach (minus 23,2 Prozent) an. Es folgen der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt (minus 20,5 Prozent) und der Saalekreis (minus 18,4 Prozent).

Das größte Plus verzeichnet der Landkreis Bayreuth mit 22,8 Prozent bei einem Quadratmeterpreis von 2.945 Euro. Auch im Ilm-Kreis kletterte das Wachstum über die 20-Prozent-Marke, bei allerdings moderaten 1.898,26 Euro pro Quadratmeter.

München weiterhin teuerste Metropole

Bundesweit müssen Kaufinteressierte in München nach wie vor am meisten auf den Tisch legen – obwohl für die bayerische Landeshauptstadt mit minus 6,88 Prozent der größte Preisabfall unter den Metropolen registriert wurde. Die Kosten für Eigentumswohnungen im Bestand lagen 2022 bei durchschnittlich 9.734 Euro pro Quadratmeter.

Hamburg überholte Frankfurt und ist jetzt zweitteuerste Stadt unter den sieben größten deutschen Städten. Der Quadratmeterpreis ging real um 3,87 Prozent auf im Schnitt 6.685 Euro zurück.

Nordfriesland auch beim Preis erneut ganz oben

Die Entwicklung für Eigentumswohnungen im Landkreis Nordfriesland, zu dem die Inseln Sylt, Föhr und Amrum sowie Ferienorte wie St.-Peter-Ording gehören, kennt weiterhin nur die Richtung aufwärts. Hier kostete der Quadratmeter im Bestand 2022 im Schnitt 9.185 Euro. Dies entspricht einem Plus von real 8,24 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (2021: plus 14,3 Prozent, 2020: plus 4,8 Prozent).

Einen stärkeren Preisanstieg als die Nummer eins im Ranking der zehn teuersten Landkreise legte indessen der Landkreis Aurich hin, der die Inseln Juist, Norderney und Baltrum sowie die Badeorte Norddeich und Greetsiel umfasst. Mit einem Zuwachs von real 17,7 Prozent auf 5.961,92 Euro pro Quadratmeter zog er neu in die „Hitliste“ ein.

Zum Vergrößern Bild klicken. (Bild: Postbank)

×

Niedrige Kaufpreise in Mitteldeutschland

Herausgefallen ist Bad Tölz-Wolfratshausen, ebenfalls eine Tourismusregion. Die weiteren Vertreter in der Top Ten der teuersten Landkreise liegen ausschließlich im Speckgürtel Münchens oder in Feriengebieten des Alpenvorlandes.

Niedrige Kaufpreise finden Interessierte hingegen in vielen Regionen Mitteldeutschlands sowie in einzelnen westlichen und östlichen Grenzregionen vor, besonders in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen. So kosteten im Landkreis Mansfeld-Südharz, im Vogtlandkreis sowie im Landkreis Greiz Eigentumswohnungen weniger als 1.000 Euro pro Quadratmeter.

Aufholjagd in den Großstädten vorbei

In nahezu allen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern stagnieren oder sinken die Preise für Eigentumswohnungen – zumindest inflationsbereinigt. Ausreißer sind vor allem in Nordrhein-Westfalen zu finden.

Allerdings kommen auch diese Städte nur noch auf einen Preisanstieg von maximal 5,22 Prozent, wie in Herne. Ein Jahr zuvor waren es fast 30 Prozent in der Spitze.

In die Top Ten mit den höchsten realen Teuerungsraten schafften es nur noch Wuppertal und Halle (Saale). Alle übrigen Ansiedlungen, darunter Erfurt, Potsdam, Chemnitz, Bielefeld und Salzgitter, mussten ihre Plätze für Neueinsteiger räumen. Erfurt hatte im Vorjahr noch mit einem Plus von 29,5 Prozent auf dem ersten Platz gelegen, 2022 fiel der Preis hier aber real um minus 8,3 Prozent.

Rückkehr zum Aufwärtstrend in Sicht

„Aktuell befinden wir uns in einer Preisdelle, nach der wir wieder höhere Preise bei Wohnimmobilien erwarten“, wird Achim Kuhn, Leiter Kunden- und Produktmanagement bei der Postbank zitiert.

Er rät: „Unter der Annahme, dass die Inflation für einen absehbaren Zeitraum weiterhin höher ausfällt als die zugrunde liegenden vertraglichen Nominalzinsen, entstehen jedoch negative Realzinsen, so dass die Finanzierung einer Immobilie weiterhin sinnvoll sein kann.“