Preisprognose: Wo Eigentumswohnungen bis 2035 an Wert gewinnen

12.5.2025 – Bis 2035 steigen laut einer Prognose von Postbank und HWWI die Kaufpreise für Wohnungen im Bestand bundesweit im Schnitt real um 0,4 Prozent pro Jahr. Die höchste Kaufpreissteigerung wird für Leipzig, mehrere Landkreise im Umfeld von Berlin und Hamburg sowie den Landkreis Konstanz vorausgesagt.

Der Preisrutsch auf dem Immobilienmarkt erfasste Ende 2022 auch Eigentumswohnungen im Bestand (VersicherungsJournal 27.3.2023). Die Bodenbildung war Anfang 2024 erreicht (18.3.2024). Seither erholen sich die Preise größtenteils wieder (21.8.2024), je nach Lage mehr oder weniger schnell (31.3.2025).

Dieser Trend wird sich laut dem aktuellen „Wohnatlas 2025“ der Postbank – einer Niederlassung der Deutschen Bank AG in den kommenden Jahren fortsetzen. Zur mehrteiligen Studienreihe gehört eine Preisprognose, die von der Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) erstellt wurde.

Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2024 bis 2035

Die Untersuchung zeigt die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten (ohne Ferienimmobilien). Dazu wurden Angebots- und Nachfrageentwicklungen auf Basis verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung sowie zu Wohnausgaben und Wohnungsangeboten ermittelt.

Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollziehe nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen, heißt es. Am Ende der Modellrechnung stehe die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2024 bis 2035. Weitere Angaben werden nicht gemacht. Ausgewiesen wird der durchschnittliche reale, also inflationsbereinigte, Preistrend pro Jahr.

Kaufpreise steigen bundesweit jährlich um 0,4 Prozent

Kaupreisprognose für Bestandswohnungen bis 2035.
Zum Vergrößern Bild klicken. (Bild: Postbank)

Das Ergebnis: Die Fachleute erwarten bis 2035 für alle Landkreise und kreisfreien Städte insgesamt einen jährlichen Preisanstieg für Bestandswohnungen von real 0,4 Prozent.

Besonders hohe Zuwächse werden für einige Groß- und Mittelstädte sowie die Umlandregionen der „Big Seven“ prognostiziert. Ebenso für Teile Süddeutschlands und einige Ferienregionen.

Nur geringe reale Preiszuwächse stellten die Studienautoren für mehrere Regionen in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz fest, aber auch für einige Gebiete in Niedersachsen sowie im Nordosten Bayerns.

Demgegenüber soll es Rückgänge in sehr ländlich geprägten Gebieten in Ost- und Mitteldeutschland sowie in einigen grenznahen Gegenden geben.

Schleswig-Holstein an der Spitze

Für 13 Bundesländer werden steigende reale Durchschnittspreise erwartet. Auf dem Spitzenplatz liegt Schleswig-Holstein. Für das Land zwischen den Meeren wurde ein jährlicher Preisanstieg von 0,7 Prozent errechnet. Dahinter folgen Baden-Württemberg und Bayern (beide 0,6 Prozent).

Durchschnittlich sinkende Kaufpreise sagt die Prognose für Sachsen-Anhalt (minus 0,4 Prozent), Thüringen (minus 0,2 Prozent) und Sachsen (minus 0,1 Prozent) voraus. In diesen drei Ländern sinke die Zahl der Einwohner im bundesweiten Vergleich am stärksten, heißt es zur Begründung. Gleichzeitig altere dort die Bevölkerung überdurchschnittlich, insbesondere im ländlichen Raum.

Dies führe zu sinkenden Kaufpreisen. Ausnahmen seien die meisten Groß- und Mittelstädte, beispielsweise Leipzig.

Unter allen Städten und Kreisen belegt Leipzig Platz eins

Die bevölkerungsreichste Stadt Sachsens führt die Liste mit der höchsten prognostizierten Kaufpreissteigerung an. Die Gründe dafür seien vielfältig, wird berichtet. Unter anderem werde dort das verfügbare Einkommen deutlich steigen und die Bevölkerung nicht nur um vier Prozent wachsen, sondern sich dabei leicht verjüngen. Hinzu kämen immer noch vergleichsweise niedrige Kaufpreise.

Auf Leipzig (1,9 Prozent) folgen mit großem Abstand Barnim (1,3 Prozent) und Oberhavel (1,2 Prozent), zwei Landkreise im Umland von Berlin. Mit Ausnahme des Landkreises Konstanz (1,2) auf dem vierten Rang, liegen auch die übrigen Platzierten der Top Ten im Speckgürtel der deutschen Hauptstadt oder im Einzugsgebiet der Metropole Hamburg.

Preisauftrieb in den Großstädten am stärksten

In den Großstädten (0,6 Prozent) wird eine höhere Wertsteigerung erwartet als in den Mittelstädten (0,5 Prozent) und in den „Big Seven“ (0,4 Prozent). Für die Landkreise berechneten die Studienautoren ein etwas geringeres jährliches Wachstum (0,3 Prozent).

Die Liste der Großstädte mit der voraussichtlich höchsten Preisentwicklung bis 2035 führen drei ostdeutsche Städte an. Auf den Spitzenreiter Leipzig folgen Dresden (1,0 Prozent) und Erfurt (0,9 Prozent). Bemerkenswert ist, dass auch Potsdam (0,9 Prozent) zu den Großstädten mit den dynamischsten Entwicklungen gehört. Hier kostete bereits 2024 der Quadratmeter 5.049 Euro.