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Finanztest: die teuersten und günstigsten Immobilien

27.7.2020 – Die Stiftung Warentest hat in ihrer Zeitschrift den „Immobilien-Check“ veröffentlicht. Basis für den Vergleich sind reale Kaufpreise aus dem Vorjahr. Der Trend: Die Preise steigen für Käufer als auch Mieter weiter, Corona wird auf den Markt kaum Einfluss haben. Schnäppchen gibt es für Interessen vor allem in Ostdeutschland. Im Westen legen die Preise auch in mittelgroßen Städten deutlich zu.

Die Stiftung Warentest vergleicht Immobilienpreise und Mieten für insgesamt 160 Städte und Landkreise. Die Ergebnisse der Auswertung hat sie auf ihrer Internetseite und in ihrer Zeitschrift Finanztest 8/2020 veröffentlicht.

Ein wichtiger Aspekt der Untersuchung stellte für die Tester die Preisentwicklung in der aktuellen Coronakrise dar. Als Basis für den Vergleich dienten Daten der VDP-Research GmbH. Das Unternehmen erstellt Analysen im Auftrag aller Bankinstitute, die über die Spitzenverbände der Bankengruppen organisiert sind.

Zur Methodik

Für den aktuellen Vergleich wertete VDP „die Immobilienverkäufe des Vorjahres aus“. Die Preise von 2019 seien für Käufer ein wichtiger Maßstab. Das gelte auch für das Coronajahr 2020, schließlich sei die Nachfrage unverändert hoch, heißt es in dem Artikel von Finanztest.

Als Basis für den Preisvergleich nennt die Redaktion rund 350.000 Immobilienverkäufe, die von etwa 700 Banken finanziert wurden. „Es handelt sich um tatsächlich gezahlte Preise und nicht um Angebotspreise wie in vielen anderen Preisvergleichen“, unterstreichen die Tester.

Der „Immobilienpreis-Check“ zeigt für alle kreisfreien Städte und 53 Landkreise die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in unterschiedlicher Lage und Ausstattung. Außerdem vergleicht die Redaktion die Wohnungsmieten und die Spanne des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses in der Region.

Kaufpreise stiegen über fünf Prozent, Mieten um vier Prozent

Trotz großer regionaler Unterschiede sind die Preise für Immobilien 2019 weiter gestiegen. Diese Aussage belegt auch der „Wohnatlas 2020“ der Postbank – eine Niederlassung der Deutschen Bank AG (VersicherungsJournal 7.4.2020): Die Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen legten in 90 Prozent der Landkreise und Städte zu.

Das Geldinstitut begründet seine Aussage mit niedrigen Zinsen, hoher Nachfrage und knappen Optionen für Käufer.

Laut der Zeitschrift zogen die Preise für Eigentumswohnungen im Vorjahr durchschnittlich um 5,6 Prozent an. Einfamilienhäuser wurden um 6,1 Prozent teurer. Die Mieten stiegen laut der Auswertung um vier Prozent. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis betrug nach Angaben der Auswertung für eine Wohnung in guter Lage mit guter Ausstattung etwa 2.800 Euro, für ein Haus knapp 3.100 Euro.

Den niedrigsten Preisanstieg in deutschen Städten weist die Berechnung für Häuser in Pirmasens aus. Am tiefsten müssen Käufer dagegen für Wohnungen in Braunschweig und Häuser in Augsburg in die Tasche greifen. Als Städte mit günstigen Wohnungen nennt der Bericht Gera, Suhl und Eisenach.

Wohnungen: Höchste und niedrigste Kauf- und Mietpreise

Günstigste Städte für den Kauf (Euro pro Quadratmeter)*

Gera

1.730

Suhl

1.815

Eisenach

1.920

Teuerste Städte für den Kauf (Euro pro Quadratmeter)*

München

12.160

Hamburg

9.745

Frankfurt am Main

8.850

Niedrigste Neuvertragsmieten (Euro pro Quadratmeter)*

Pirmasens

7,00

Gera

7,40

Brandenburg an der Havel

8,10

Teuerste Neuvertragsmieten (Euro pro Quadratmeter)*

München

34,30

Frankfurt am Main

29,40

Hamburg

28,60

In mittelgroßen Städten ziehen Hauspreise an

Zum Vergleich: Den Kaufpreis für ein Haus in der Fugger-Stadt im ersten Halbjahr 2020 beziffert eine Auswertung von Immowelt.de, einer Marke der Immowelt AG, auf 663.000 Euro (17.7.2020). Ebenfalls keine Schnäppchen-Häuser dürften Interessenten laut dem Portal in Erlangen, Ingolstadt, Wiesbaden oder Mainz finden.

Über einer Million Euro liegen dagegen Neubauten in Stuttgart (1,1 Millionen Euro) und München (rund 1,5 Millionen Euro). Das zeigten Berechnungen von „Immoscout24.de“, eine Marke der Immobilien Scout GmbH. Das Portal analysierte Anfang des Jahres die Kaufpreise für Neubauten in deutschen Großstädten (25.2.2020).

Wann sich Kaufen lohnt

In der aktuellen Auswertung zeigt Finanztest auch das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in den einzelnen Städten und Landkreisen. Für Interessenten sei das ein wichtiger Indikator für die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie.

„Beträgt der Kaufpreis mehr als das 25-Fache der Jahresmiete (ohne Betriebskosten) müssen Käufer viele Jahre mit einer höheren Belastung rechnen als Mieter mit einer vergleichbaren Wohnung“, rechnen vor.

Zahle der Käufer aber rund das 22- bis 24-Fache der Jahresmiete wie in Karlsruhe oder in Frankfurt am Main, sei ein Kauf zu einer mietähnlichen Belastung realistisch. Voraussetzungen dafür seien Zinsen auf einem niedrigen Niveau sowie ausreichend Eigenkapital.

Auswirkungen der Coronakrise auf Immobilienpreise

Zu den konkreten Auswirkungen von Covid-19 auf den Immobilienmarkt in Deutschland liegen bisher kaum Einschätzungen vor. Die Finanztest-Redaktion erwartet in diesem Jahr, zumindest derzeit, „keine dramatischen Einbrüche“.

Eine erste Prognose wagte das Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW) in einem Gutachten: „Preiseffekte im Wohnungsmarkt aufgrund der Covid-19 Pandemie“ (PDF, 557 KB). Das Institut prognostiziert kaum Wertverluste für Besitzer von Betongold. Auch die Mieten sollen laut IW 2020 stabil bleiben (21.4.2020).

Nach Berechnungen der Postbank könnten die Kaufpreise für Immobilien in den kommenden Monaten aufgrund der Coronakrise nachgeben. „Die Nachfrage wird besonders dort kurz- oder mittelfristig zurückgehen, wo überdurchschnittlich viele Arbeitnehmer aufgrund der Branchenstruktur von Kurzarbeit oder gar Jobverlust betroffen sind“, meint Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft der Postbank.

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Coronavirus · Immobilie
 
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