27.4.2021 (€) – Ein Mieter von Gewerberäumen wurde wegen einer durch die Covid-19-Pandemie veranlassten behördlichen Anweisung dazu verpflichtet, seinen Betrieb vorübergehend zu schließen. In diesem Fall ist er dazu berechtigt, die Miete für den Zeitraum der Schließung um die Hälfte zu reduzieren. Dazu bedarf es keiner wirtschaftlichen Existenzbedrohung, so das Kammergericht Berlin in einem Urteil vom 1. April 2021 (8 U 1099/20).
Der Entscheidung lag der Fall eines Mieters von Gewerberäumen zugrunde, der seinen Betrieb wegen der Covid-19-Pandemie aufgrund einer behördlichen Anweisung vorübergehend schließen musste. Er sah sich daher dazu veranlasst, seine Mietzahlungen um die Hälfte zu reduzieren. Zur Begründung berief er sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Absatz 1 BGB.
Zu Recht, urteilte der 8. Zivilsenat des Berliner Kammergerichts. Nach Ansicht der Richter gehört zur Geschäftsgrundlage eines zwischen einem Vermieter und einem Mieter abgeschlossenen Vertrages, dass es nicht zu einer Pandemie mit weitgehender Stilllegung des öffentlichen Lebens kommen werde.
Schwerwiegende Änderung
Folglich bedeute deren Auftreten mit den entsprechenden weitreichenden staatlichen Eingriffen in das wirtschaftliche und soziale Leben eine schwerwiegende Änderung der für die Vertragslaufzeit vorgestellten Umstände.
Der Mieter habe die Räume, die er vor Beginn der Covid-19-Pandemie angemietet hatte, wegen der Anordnungen über die Schließung nicht in der vertraglich vorgesehenen Weise für sein Gewerbe nutzen können. Es liege daher nahe, dass die Vertragsparteien, wenn sie diese Veränderung vorhergesehen hätten, den Mietvertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten.
„Dabei ist zu vermuten, dass eine Mietabsenkung für den Zeitraum einer zweimonatigen Zwangsschließung der Spielhalle vereinbart worden wäre, wenn die Parteien die Beschränkungen im Zuge der Covid-Pandemie vorhergesehen hätten“, so das Gericht.
Das mit der Störung der Geschäftsgrundlage verbundene Risiko könne folglich keiner der Vertragsparteien allein zugewiesen werden.
Eine Frage der Solidarität
Nach Ansicht der Richter stellt der aufgrund der Pandemie staatlich angeordnete Shutdown einen tiefgreifenden, unvorhersehbaren, außerhalb der Verantwortungssphäre beider Vertragsparteien liegenden und potenziell existenzgefährdenden Eingriff in die im Vertrag vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit dar.
Die Nachteile seien daher solidarisch von beiden Vertragsparteien zu tragen und die Miete sei deshalb bei vollständiger Betriebsuntersagung zur Hälfte zu reduzieren.
Dabei müsse keine konkrete Existenzbedrohung für den Mieter anhand seiner betriebs-wirtschaftlichen Daten festgestellt werden. Die unter Umständen existenziell bedeutsamen Einbußen seien auch dann zu vermuten, wenn eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauere.
Die Gerichte sind sich jedoch uneinig darüber, ob von den Corona-Einschränkungen betroffene Mieter von Gewerberäumen die Miete reduzieren dürfen (VersicherungsJournal 14.10.2020, 5.3.2021 und 30.3.2021).
