5.3.2021 (€) – Mieter von Gewerberäumen sind grundsätzlich auch dann zur Zahlung der Miete verpflichtet, wenn sie die Räume wegen der Covid-19-Pandemie aufgrund einer behördlichen Anweisung nicht nutzen können. In so einem Fall ist allerdings eine Reduzierung der Zahlung um die Hälfte gerechtfertigt. Das hat das Oberlandesgericht Dresden mit Urteil vom 24. Februar 2021 entschieden (5 U 1782/20).
Der Entscheidung lag der Fall eines Mieters zugrunde, der seine Geschäftsräume aufgrund einer behördlichen Allgemeinverfügung für längere Zeit nicht nutzen durfte. Er weigerte sich daher, die Miete zu bezahlen.
Zur Begründung berief er sich auf einen Mangel des Mietobjekts im Sinne von § 536 Absatz 1 BGB. Hilfsweise nahm er Bezug auf die Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung (§ 326 Absatz 1 BGB) sowie auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Absatz 1 BGB.
Diese Argumente wollte der Vermieter der Räume nicht akzeptieren. Er reichte daher Klage beim Chemnitzer Landgericht ein. Das verurteilte den Mieter zu einer Zahlung der vollständigen Miete.
Mit seiner hiergegen beim Dresdener Oberlandesgericht eingelegten Berufung hatte der Beklagte teilweise Erfolg.
Störung der Geschäftsgrundlage
Nach Ansicht des Berufungsgerichts kann sich der Mieter zwar weder auf das Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts noch auf die Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung der Räume berufen.
Aufgrund der behördlichen Anweisung, die Räume nicht nutzen zu dürfen, sei jedoch eine Störung der Geschäftsgrundlage eingetreten. Die rechtfertige für die Dauer der angeordneten Schließung eine Reduzierung der Kaltmiete um 50 Prozent.
Denn weder der Mieter noch der Vermieter habe die Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhersehen können. Die Richter hielten es daher für gerechtfertigt, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Vertragsparteien zu verteilen.
Wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Falls hat das Gericht eine Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.
Vollständige Zahlung der Miete?
Bei der Frage, ob ein Mieter nach einer Zwangsschließung seiner Geschäftsräume die Mietzahlung einstellen darf, herrscht Uneinigkeit bei den Gerichten.
Im Juli letzten Jahres hatte das Landgericht Heidelberg eine Entscheidung getroffen. Hiernach sei ein Gewerbemieter in der Regel zu einer vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet. Dies gelte selbst, wenn er seine Geschäftsräume wegen der Covid-19-Pandmie aufgrund einer behördlichen Anweisung nicht nutzen darf (VersicherungsJournal 14.10.2020).
