19.2.2026 (€) – Das Oberlandesgericht Brandenburg hat in einem Urteil gegen eine Frau entschieden, die Schmerzensgeld sowie den Ersatz entgangener Einnahmen aus selbstständiger Tätigkeit gefordert hatte. Der beklagte Vermieter in dem Prozess wusste zwar, dass zwei Waschbären im Dachboden ihr Unwesen treiben und Schäden anrichten können, hat die Sicherheit der Konstruktion aber nicht weiter im Auge behalten.
Der Vermieter eines Hauses haftet für Schäden durch den Einsturz von Gebäudeteilen, wenn er die Sicherheit der Konstruktion trotz eines potenziellen Risikos nur unzureichend prüft. Das betont das Oberlandesgericht Brandenburg in einem Urteil vom 16. Dezember 2025 (3 U 5/25).
Wenn Personen in dem einstürzenden Haus lediglich geringfügige Verletzungen erleiden, die folgenlos ausheilen, kann der Anspruch auf Schmerzensgeld aber durch die Zahlung eines Haftpflichtversicherers abgegolten sein, so die Richter aus Brandenburg an der Havel.
Demnach kann ein als Folge dieser Verletzungen reklamierter Ausfall von Einnahmen aus selbstständiger Arbeit nicht ersetzt werden, wenn der Geschädigte „keine hinreichenden Anhaltspunkte für eine Schadenschätzung vorlegt“, heißt es in dem zweitinstanzlichen Urteil weiter.
Frau erlitt Hautverletzungen und Prellungen am Kopf und am Rücken
Geklagt hatte in dem Berufungsverfahren mit einem Streitwert von bis zu 16.000 Euro die Betreiberin einer Tagespflegeeinrichtung für Kinder. Die Frau war Mieterin eines Gewerberaums, den sie gemeinsam mit einer Kollegin zur Betreuung von Kleinkindern nutzte.
Im April 2021 stürzte im Treppenhaus des Gebäudes ein Teil der Decke ab, als gerade zwei betreute Einjährige von ihren Eltern abgeholt wurden. Die Klägerin hat sich nach eigenen Angaben schützend über die Kinder gebeugt, um herabstürzende Deckenteile abzuwehren.
Hierbei zog sich die Frau Hautverletzungen und Prellungen am Kopf und Rücken zu. In der Folge war sie etwa sechs Wochen lang arbeitsunfähig erkrankt. Hierdurch entgingen ihr Einnahmen aus selbstständiger Tätigkeit in Höhe von 7.924 Euro, die sie vom Landkreis Oder-Spree erhalten hätte.
Ursache des Absturzes waren Beschädigungen durch Waschbären
Die Ursache des Absturzes der Deckenteile waren nach Angaben des Gerichts Beschädigungen, die von Waschbären verursacht wurden. Dass sich zwei dieser Tiere auf dem Dachboden eingenistet hatten, berichtete die Klägerin dem Vermieter bereits im Juli 2020.
Daraufhin beauftragte er einen Monat später Reparaturarbeiten im Dachgeschoss. Laut der Rechnung des Dachdeckers wurde dabei am Giebel über der Garage auch ein Zugang für Kleintiere mit Zink verschlossen.
In einem anderen Prozess vor dem Amtsgericht Fürstenwalde (5 C 61/21) hatte der Vermieter gegen die Tagesmutter und ihre Kollegin rückständige Mieten eingeklagt. In diesem Verfahren schlossen die Parteien einen Vergleich, der eine Zahlung von 1.200 Euro durch die Mieterinnen vorsah.
Haftpflichtversicherer zahlte, ohne eine Rechtspflicht anzuerkennen
Außerdem heißt es in dem Vergleich: „Die Parteien sind sich einig, dass Ansprüche der Beklagten auf Mietminderung im Zusammenhang mit den … herabfallenden Deckenteilen … und konkurrierende mietvertragliche Schadensersatzansprüche hiermit abgegolten sind.“
Der Haftpflichtversicherer des Vermieters zahlte demnach 2.500 Euro an die Klägerin, ohne eine Rechtspflicht anzuerkennen. Die Frau machte noch geltend, dass sie für ein Gutachten zur Erfassung von Schäden und Mängeln im Mai 2021 eine Rechnung über 653 Euro begleichen musste.
Sie forderte mit ihrer Klage vor dem Landgericht Frankfurt (Oder) vom Vermieter der Wohnung zudem mindestens 7.500 Euro Schmerzensgeld ein. Hinzu kam unter anderem die Übernahme ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.215 Euro.
Landgericht hatte die Klage in der ersten Instanz abgewiesen
Der Beklagte hingegen argumentierte, keine schuldhafte Pflichtverletzung begangen zu haben. Er habe nicht damit rechnen können, dass die Decke im Bereich Treppenaufgang herunterkomme. Es sei auch keine Prüfungspflicht verletzt worden oder ein Organisationsverschulden gegeben.
Ihm sei demnach nicht einmal ein fahrlässiges Verhalten vorzuwerfen. Bei den Reparaturarbeiten am Dach im Jahr 2020 habe es keine Hinweise auf weitere Schäden gegeben. Außerdem bestritt der Vermieter, dass die Verletzungen der Frau unfallbedingt entstanden seien.
Das Landgericht folgte dieser Ansicht teilweise und hatte die Klage abgewiesen. Die Tagesmutter habe demnach keinen Anspruch auf Schadensersatz und Schmerzensgeld aus § 823 BGB. Ein Verschulden des Beklagten lasse sich nicht feststellen.
Vermieter ist seiner Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen
Gegen dieses erstinstanzliche Urteil vom 13. Dezember 2024 (11 O 318/22) legte die Klägerin Berufung ein. Denn durch den vor dem Amtsgericht geschlossenen Vergleich seien deliktische Ansprüche nicht abgegolten worden.
Der Beklagte hafte, weil er seiner Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen sei. Er wurde demnach bereits ein Dreivierteljahr vor dem Schadensfall über die zwei Waschbären in dem Dachgeschoss informiert. Er hätte dies zum Anlass für Nachprüfungen nehmen müssen.
Im Hinblick auf ihre Verletzungen erklärte die Frau, dass sie auch mehrere Wochen nach dem Unfall nicht länger stehen konnte. Bei leichten körperlichen Belastungen habe sie starke Schmerzen im Nacken- und Schulterbereich. Zudem habe sie eine psychische Belastungsreaktion erlitten.
Anspruch auf Schmerzensgeld ist bereits vollständig abgegolten
Laut dem Vermieter scheiden deliktische Ansprüche auf Schadensersatz hingegen aus, da kein schuldhaftes Verhalten feststellbar sei. Er habe darauf vertrauen dürfen, dass sich mit den Arbeiten des Dachdeckers das Problem erledigt habe. Eine weitere Prüfpflicht habe nicht bestanden.
Dies sieht das Oberlandesgericht dem Grunde nach zwar anders. Trotzdem hat es die Berufungsklage zurückgewiesen und die Revision nicht zugelassen. Denn die Klägerin habe über den bereits von dem Haftpflichtversicherer gezahlten Betrag hinaus keinen weiteren Anspruch gegen den Beklagten.
Auch ihr Anspruch auf Schmerzensgeld aus § 253 BGB sei durch diese Summe bereits abgegolten. „Für die Verletzungen der Klägerin ist unter Berücksichtigung der oben aufgeführten Grundsätze ein Schmerzensgeld in Höhe von 2.500 Euro angemessen und ausreichend.“
