11.2.2026 (€) – Der Zinsanstieg für Wohnungsbaukredite hat dazu geführt, dass der Neubau von Wohnungen hierzulande ins Stocken geraten ist. Das geht aus dem ersten Bericht des Forschungs- und Beratungsinstituts Empirica zu diesem Marktsegment hervor. Demnach haben die gestiegenen Kosten des aufzunehmenden Fremdkapitals einen negativen Einfluss auf die Neubauaktivitäten, was sich auf die Kaufpreise niederschlägt.
Die Empirica AG hat ihren ersten Wohnungsmarktbericht (PDF; 1,8 MB) veröffentlicht, der auf einer Analyse amtlicher Regionalstatistiken und Marktdaten basiert. Im Fokus der Studie stehen Prognosen zu Angebot und Nachfrage sowie Preisen in diesem Segment des Immobilienmarktes hierzulande.
Laut den rund 40 Analysten des unabhängigen wirtschafts- und sozialwissenschaftlichen Forschungs- und Beratungsinstituts führt der fortschreitende Trend zu kleineren Haushalten dazu, dass die Wohnungsnachfrage weiter steigt.
Auf der Angebotsseite sei jedoch ein neuer „Negativrekord bei Fertigstellung von Ein- und Zweifamilienhäusern“ zu erwarten. Noch nie seit 1948 wurden hierzulande weniger Einheiten dieser Gebäudeklasse gebaut als 2024. Dieser Wert dürfte im vergangenen Jahr unterschritten worden sein, berichtet Empirica.
Wohnungsneubau hängt stark von Kreditzinsen ab
[Baufinanzierung für private Haushalte 2003 bis 2025, Quelle: Empirica Regio (Deutsche Bundesbank), (Bild: Empirica)]
Bei der Zahl der genehmigten Wohnungen dagegen sei die Talsohle vermutlich durchschritten. Im vorigen Jahr dürften mit rund 230.000 Einheiten etwa 15.000 mehr grünes Licht bekommen haben als 2024. Aufgrund der Rahmenbedingungen gehen die Studienautoren von einer Bodenbildung aus, nicht vom Beginn eines neuen Wohnungsbauzyklus.
Denn: „Für einen nachhaltigen Wiederanstieg der Fertigstellungen – der bedingt durch den Zeitverzug zwischen Planung, Genehmigung und Bau frühestens ab dem Jahr 2028 einsetzen kann – sind derzeit die Rahmenbedingungen noch herausfordernd.“
Der Wohnungsneubau hänge insbesondere von den Kosten des aufzunehmenden Fremdkapitals ab. „Der Hebel ist enorm“, betonen die Studienautoren. Die Zinsen für Wohnungsbaukredite an private Haushalte stiegen von rund einem Prozent ab Anfang 2022 in vergleichsweise kurzer Frist auf bis zu 3,9 Prozent Ende 2023. In der Folge halbierte sich das Volumen neuer Wohnungsbaukredite an private Haushalte auf etwa 13 Milliarden Euro pro Monat.
- Zum Vergrößern Bild klicken. (Bild: Empirica)
Eigentumswohnungen um 3,3 Prozent verteuert
Die Kaufpreise für mindestens drei Jahre alte, 60 bis 80 Quadratmeter große Eigentumswohnungen mit guter Ausstattung sind bundesweit seit Anfang 2024 nominal um 3,3 Prozent gestiegen. Das führt Empirica auf ein leichtes Absinken der Zinsen für Wohnungsbaukredite mit sechs- bis zehnjähriger Zinsbindung zurück, die zum Jahreswechsel 2024/2025 von 3,9 auf 3,3 Prozent gefallen waren.
„Die leichte Erholung der Kaufpreise könnte allerdings bereits wieder beendet sein“, geben die Studienautoren zu bedenken. Denn im vierten Quartal 2025 stagnierten die Kaufpreise, nachdem die Zinsen wieder angestiegen waren – auf zuletzt rund 3,6 Prozent.
Die Folgen der Zinswende fielen in den ostdeutschen Landkreisen moderater aus. Die Kaufpreise der Referenzwohnung liegen dort im Mittel bei knapp 2000 Euro pro Quadratmeter. Das sind rund 1.100 Euro weniger als der Bundesdurchschnitt. Und etwa 3.300 Euro weniger als im Mittel der acht Metropolen Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt/Main, Köln, Leipzig, München und Stuttgart.
Preise für Neubauwohnungen dürften nachziehen
Für neugebaute Eigentumswohnungen stiegen die Angebotspreise bundesweit etwas schwächer als bei den Bestandswohnungen. Im Schlussquartal 2025 kostete eine 60 bis 80 Quadratmeter große Referenzwohnung im bundesweiten Mittel rund 5.150 Euro pro Quadratmeter.
Allerdings rechnen die Empirica-Marktforscher damit, dass die Neubaupreise auch in diesem Jahr noch weiter steigen werden. Denn erst in den nächsten zwei bis drei Jahren dürften neue Wohnungen entstehen – wenn die Verkaufspreise noch um knapp zehn Prozent weiter gestiegen sind.
„Die mit Abstand höchsten Neubaupreise sind bundesweit – abgesehen von besonderen Kommunen auf Sylt – derzeit in München mit über 11.000 Euro pro Quadratmeter zu zahlen“, berichtet Empirica. „Es folgen Stuttgart und Hamburg mit 8.000 beziehungsweise 7.900 Euro.“ Das als „Top-8-Stadt“ geführte Leipzig liegt mit derzeit 4.900 Euro sogar leicht unter dem bundesdeutschen Mittelwert.
Knappheitsaufschläge für Ein- und Zweifamilienhäuser
„Zuletzt durchliefen auch die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser den gleichen zinsgetriebenen Zyklus wie die anderen Wohnungstypen“, heißt es in der Studie. Sie liegen im bundesweiten Mittel demnach bei 3.300 Euro pro Quadratmeter für die Bestandsimmobilien.
Doch: „Für das laufende Jahr ist angesichts der vermuteten kurzfristigen Zinsentwicklung nicht davon auszugehen, dass die Angebotspreise deutlich ansteigen werden“, prognostiziert Empirica. „Mittelfristig könnten für Ein- und Zweifamilienhäuser aufgrund der historisch niedrigen Fertigstellungen durchaus Knappheitsaufschläge für einen stärkeren Anstieg sorgen.“
Bislang liegt der bundesweite Durchschnittspreis für Bestandsimmobilien rund zehn Prozent unter seinem Rekordwert im zweiten Quartal 2022. Nur in den kreisfreien Städten Ostdeutschlands (ohne Berlin und Leipzig) „scheinen sich die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser seit Ende 2023 deutlich erholt zu haben“, stellen die Marktanalysten fest.
