Immobilienmarkt: Mit mehr Rückenwind in das Jahr 2025

12.11.2024 – Die Lage am Immobilienmarkt hat sich im Laufe des Jahres merklich entspannt. Dies berichtet der Verband der Pfandbriefbanken. Nach seinen Angaben zogen in allen Segmenten im dritten Quartal dieses Jahres die Preise im Vergleich zum Vorquartal weiter leicht an. Doch ein Ende des zweijährigen Preisrückgangs und ein Eintritt in eine mögliche Seitwärtsbewegung sei dies noch nicht, heißt es beim Verband.

Die Stabilisierung der Immobilienpreise setzt sich weiter fort. Schon das zweite Quartal in Folge ist ein positives Vorzeichen im Vergleich zum direkten Vorquartal zu beobachten. Dies berichtet der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) e.V., der wieder aktuelle Miet- und Kaufpreisindizes vorgelegt hat.

Die Interessenvertretung ermittelt seit 2010 unter Verwendung hedonischer Modelle quartalsweise Kennzahlen zu den wichtigsten Segmenten des deutschen Immobilienmarktes. Grundlage bilden die von mehr als 700 Kreditinstituten der deutschen Finanzwirtschaft übermittelten Transaktionsdaten zu ihrem tatsächlich realisierten Immobilienfinanzierungsgeschäft.

Mehrfamilienhäuser tragen maßgeblich zum Preisanstieg bei

Für die Monate Juli bis September dieses Jahres stellte der Verband durchgängig leichte Preisanstiege im Quartalsvergleich fest. Der Gesamtindex übertraf mit 177,3 Punkten den Wert des Vorquartals um 1,0 Prozent. Im Vergleich zum dritten Quartal 2023 stand allerdings mit minus 1,0 Prozent noch ein Preisrückgang zu Buche.

Treiber für den Anstieg waren die Wohnimmobilienpreise, insbesondere die Preise für Mehrfamilienhäusern (plus 1,3 Prozent; selbst genutzter Wohneigentum: plus 0,8 Prozent), die sich um 1,1 Prozent gegenüber dem direkten Vorquartal erhöhten. Gegenüber dem Vorjahresquartal fielen sie allerdings noch leicht um 0,2 Prozent.

Bei den Gewerbeimmobilienpreisen, die sich aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen, wurde vom zweiten zum dritten Quartal dieses Jahres in Summe ein Preisanstieg von plus 0,7 Prozent registriert. Im Vorjahresvergleich zeigte sich die Entwicklung mit einem Minus von 4,7 Prozent allerdings noch deutlich rückläufig.

Wohnimmobilienpreise ziehen in den sieben Metropolen an

Auch in den „Big Seven“ des Landes verfestigten sich die Anzeichen einer Marktberuhigung bei den Wohnobjekten. Im Vergleich zum Vorquartal wurde ein Plus von 1,1 Prozent verbucht, im Vergleich zum Vorjahresquartal ein leichter Rückgang um 0,1 Prozent. Dabei zogen die Preise am stärksten in Frankfurt am Main (plus 1,6 Prozent), Düsseldorf und München (jeweils plus 1,5 Prozent) an.

Die Preisentwicklung auf Jahressicht war dagegen uneinheitlich. In Köln (plus 1,4 Prozent), Berlin (plus 0,4 Prozent) und Frankfurt am Main (plus 0,1 Prozent) verteuerten sich Wohnimmobilien, in München (minus 1,7 Prozent), Düsseldorf, Stuttgart (jeweils minus 1,5 Prozent) und Hamburg (minus 0,2 Prozent) dagegen wurden sie günstiger.

Nahezu im Gleichschritt ging es hingegen in den bedeutendsten Städten des Landes bei den Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern nach oben. Der Anstieg lag im Schnitt bei 4,6 Prozent. Berlin setzt sich mit plus 5,4 Prozent an die Spitze.

Den größten Renditezuwachs unter den Top-Metropolen im dritten Quartal 2024 schaffte Stuttgart (plus 5,4 Prozent). Knapp dahinter folgten München (plus 5,3 Prozent), Berlin (plus 5,2 Prozent) sowie Düsseldorf (plus 5,1 Prozent). Im Schnitt betrug der Renditeanstieg in den „Big Seven“ 4,7 Prozent.

VDP-Immobilienpreisindex drittes Quartal 2024 (Bild: VDP)

Situation auf dem Wohnungsmarkt spitzt sich weiter zu

In ganz Deutschland zogen die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern weiter an, einhergehend mit dem anhaltenden Wohnungsmangel in Deutschland, heißt es beim VDP. Der Zuwachs betrug auf Quartalssicht 0,7 Prozent, auf Jahressicht 5,6 Prozent.

Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am Index des Verbandes für Liegenschaftszinsen, nahmen auf Jahressicht um 5,3 Prozent zwar zu. „Dies war allerdings der geringste Renditeanstieg seit dem dritten Quartal 2022“, wird berichtet.

Aus unserer Sicht ist es noch zu früh, um von einem beginnenden nachhaltigen Aufschwung am Immobilienmarkt zu sprechen.

Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des VDP

Noch keine Entwarnung für den Immobilienmarkt in Deutschland

Jens Tolckmitt (Bild: VDP)

Der Verband bleibt vorsichtig. „Die jüngste Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland ist ein Lichtblick inmitten eines ansonsten national wie international eher herausfordernden geopolitischen und gesamtwirtschaftlichen Umfelds“, sagt VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.

„Auch aufgrund dieser Rahmenbedingungen ist es aus unserer Sicht noch zu früh, um von einem beginnenden nachhaltigen Aufschwung am Immobilienmarkt zu sprechen. Erst die Index-Entwicklung in den nächsten Quartalen wird Aufschluss darüber geben, wie robust die aktuelle Stabilisierung des Marktes ist“, so der Diplom-Volkswirt.

Insbesondere bei den Gewerbeimmobilien sei die aktuelle Entwicklung noch nicht mehr als ein erstes Indiz für ein Ende des zweijährigen Preisrückgangs und für den Eintritt in eine mögliche Seitwärtsbewegung. Erst wenn die Transaktionszahlen und Finanzierungsvolumina in allen Assetklassen weiter deutlich anzögen, werde die Abschwungphase vollständig überwunden sein.

„Der aktuelle Trend lässt dieses Szenario im kommenden Jahr möglich erscheinen“, sagt er. Vor dem Hintergrund zahlreicher Unsicherheitsfaktoren, allen voran der wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland, seien Rückschläge bei der Preisentwicklung weiterhin nicht ausgeschlossen. Dennoch: „Auf jeden Fall starten wir in das Jahr 2025 mit mehr Rückenwind als in das Jahr 2024“, so Tolckmitt.