9.6.2023 (€) – Der Befall eines Hauses mit Hausschwamm ist dem Käufer vom Verkäufer selbst dann mitzuteilen, wenn er diesen fachgerecht hat beseitigen lassen. Es spielt auch keine Rolle, dass der Schwammbefall für den Käufer möglicherweise erkennbar war. Dies entschied das Oberlandesgericht Rostock in einem Urteil vom 6. April 2023 (3 U 33/21).
In einem Vertrag über den Verkauf einer Immobilie hatten die Vertragsparteien im April 2014 einen Gewährleistungs-Ausschluss vereinbart. Danach kam nur im Fall einer arglistigen Täuschung offenbarungspflichtiger Mängel eine Haftung des Verkäufers in Betracht.
Nachdem er das Haus gekauft hatte, stellte der Käufer fest, dass es in früheren Zeiten von Hausschwamm befallen war. Das wurde auch von einem Gutachter bestätigt. Der neue Besitzer verklagte den Verkäufer daher auf Zahlung von Schadenersatz.
Gefahr des Wiederauftretens
Mit Erfolg: Anders als das in erster Instanz mit dem Fall befasste Landgericht Schwerin, hielt das vom Käufer in Berufung angerufene Rostocker Oberlandesgericht die Klage für gerechtfertigt.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts besteht bei einem Befall eines Gebäudes mit echtem Hausschwamm grundsätzlich eine Informationspflicht des Verkäufers. Das gelte selbst dann, wenn dieser den Schwammbefall vor Jahren technisch einwandfrei durch eine Fachfirma habe beseitigen lassen. Denn bei einem solchen Vorkommen bestehe grundsätzlich die Gefahr, dass der Schwamm wieder auftritt.
Käufer rechnet nicht mit Schädlingsbefall
Der Beklagte habe nach eigenen Angaben 70 Jahre in dem Haus gewohnt. Er könne sich daher nicht darauf berufen, keine Kenntnis von dem Befall und dessen Beseitigung gehabt zu haben. Das gelte auch eingedenk der Tatsache, dass er erst im Jahr 2006 Eigentümer des Hauses geworden sei.
Selbst wenn der Kläger hätte in Betracht ziehen müssen, dass die Immobilie beim Kauf möglicherweise von Hausschwamm betroffen gewesen war, sei es nach Meinung des Rostocker Oberlandesgerichts Sache des Verkäufers gewesen, ihn explizit darauf hinzuweisen. Denn üblicherweise setze der Käufer eines Hauses voraus, dass es nicht von Schädlingen befallen ist.
