Wo Kaufen und wo Mieten günstiger ist

15.5.2018 – Laut einer Musterrechnung der Postbank können sich Durchschnittsverdiener in 85 Prozent der Regionen in Deutschland Wohneigentum leisten. Vielfach ist der Erwerb einer Eigentumswohnung günstiger als die Miete. Für die Metropolen gilt jedoch das Gegenteil.

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Im Rahmen der Studie „Wohnatlas 2018“ hatte die Deutsche Postbank AG kürzlich einen Marktüberblick der Quadratmeterpreise gebrauchter Eigentumswohnungen im Jahr 2017 mit Vergleich zum Vorjahr veröffentlicht (VersicherungsJournal 15.3.2018).

Es folgte eine Untersuchung, in welchen Regionen Wohnungseigentümer bis 2030 mit Wertsteigerungen rechnen können und wo Verluste drohen (VersicherungsJournal 28.3.2018).

Nun hat das Geldinstitut Berechnungen vorgelegt, wo das Wohnen für Eigentümer und wo für Mieter preiswerter ist. Diese wurden von der Hamburgisches Weltwirtschaftsinstitut gemeinnützige GmbH (HWWI) für die regionalen Immobilienmärkte in Deutschland erstellt.

Kaufen oder mieten?

Die Antwort auf die Frage „Kaufen oder Mieten?“ sei nicht nur von den persönlichen Vorlieben abhängig, sondern falle je nach finanziellen Möglichkeiten regional ganz unterschiedlich aus, kommentiert die Postbank ihre Untersuchung. Sie basiert auf einer Modellrechnung für eine 70-Quadratmeter-Wohnung.

Für den Eigentümer wurde eine Finanzierung von 80 Prozent des Kaufpreises mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent und einer Anfangstilgung von vier Prozent gerechnet. Nebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar oder Umbauten seien nicht einbezogen worden. Offenbar wurden auch die nicht umlagefähigen Nebenkosten sowie Abschreibungen oder prognostizierte Wertsteigerungen außer Acht gelassen.

Für den Mieter wurde mit der Nettokaltmiete gerechnet. Dass das nicht in einen Wohnungskauf investierte Eigenkapital Erträge abwerfen könnte, blieb wohl ebenfalls unberücksichtigt.

Wohnungen nach Faustregel meist finanzierbar

Einbezogen wurde auch die unterschiedliche Höhe der durchschnittlichen Haushalts-Nettoeinkommen in den 401 Landkreisen beziehungsweise kreisfreien Städten.

In 391 dieser Regionen (85 Prozent) können sich Durchschnittverdiener nach den Berechnungen der Postbank das Wohnen in den eigenen vier Wänden leisten. Die Kosten blieben im Rahmen der gängigen Faustformel, dass 30 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschritten werden sollten. Gleichzeitig lägen die Kosten nicht höher als fünf Prozentpunkte mehr vom Einkommen als bei den Mietern.

Mieter könnten in ganz Deutschland im Schnitt unterhalb der 30-Prozent-Schwelle wohnen, schreibt das Geldhaus.

Wer allerdings in strukturschwachen Regionen kaufen will, sollte […] im Hinterkopf behalten, dass Wertverluste eintreten können.

Jörg Koschate, Vorstand Produkte der BHW Bausparkasse.

Mieten lohnt vielfach nicht

Doch Mieten ist laut der Musterberechnung in 145 Regionen teurer als eine Immobilienfinanzierung. Die größten finanziellen Vorteile beim Kauf bieten ostdeutsche Regionen.

In weiteren fünf Kreisen sind die Wohnkosten für Eigentümer und Mieter gleich hoch. Da bei der Miete kein Vermögen aufgebaut wird, kämen Käufer rechnerisch in über 37 Prozent der Kreise besser weg.

„Wer allerdings in strukturschwachen Regionen kaufen will, sollte das Objekt besonders sorgfältig prüfen und im Hinterkopf behalten, dass Wertverluste eintreten können“, wird Jörg Koschate, Vorstand Produkte der BHW Bausparkasse AG, von der Postbank zitiert.

Die Top Zehn für Käufer

Als „Top Ten“ nennt das Geldinstitut Regionen, in denen, gemessen am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen 2017, der Finanzierungsaufwand klein und gleichzeitig um die fünf Prozentpunkte unter der Miete liegt.

Top Ten: Hier ist Kaufen deutlich günstigster als Mieten

Region

Bundesland

Anteil Finanzierung Kauf* in %

Anteil Miete** in %

Differenz***

1

Nordhausen

Thüringen

6,8

12,5

-5,7

2

Kyffhäuserkreis

Thüringen

6,0

11,7

-5,7

3

Dessau-Roßlau, Stadt

Sachsen-Anhalt

7,8

13,4

-5,6

4

Salzlandkreis

Sachsen-Anhalt

6,9

12,3

-5,4

5

Anhalt-Bitterfeld

Sachsen-Anhalt

7,3

12,6

-5,3

6

Wittenberg

Sachsen-Anhalt

7,0

12,1

-5,1

7

Goslar

Niedersachsen

7,4

12,3

-4,9

8

Vogtlandkreis

Sachsen

6,2

11,0

-4,8

9

Burgenlandkreis

Sachsen-Anhalt

6,7

11,4

-4,7

10

Görlitz

Sachsen

6,9

11,5

-4,6

Unterschiedliche Großstädte

Einen Preisvorteil gegenüber Mietern haben laut der Musterrechnung auch die Käufer in einigen Großstädten. Als Beispiele nennt die Bank Göttingen (3,7 Prozent), Dortmund (1,4 Prozent) und Leipzig (0,4 Prozent).

In den Metropolen wohnen dagegen durchweg die Mieter preiswerter. So müssen Käufer in München trotz vergleichsweise hoher Einkommen mit laufenden Wohnkosten von 44 Prozent des Haushaltsnettos rechnen. In Berlin, Frankfurt am Main und Hamburg sind es ein gutes Drittel und in Stuttgart, Düsseldorf und Köln mehr als ein Viertel der Einkünfte.

Mieter wohnen dagegen in den Metropolen für sechs (Köln) bis 19 Prozent (München) des Haushalts-Nettoeinkommens vergleichsweise günstig.

Bild: Postbank. Zur vollständigen Ansicht Bild klicken.

Worauf es ankommt

Für die Entscheidung für die Wohnform gibt die Postbank zu bedenken: „Wo für Wohneigentum ein größerer Anteil am Haushaltseinkommen aufgebracht werden muss als für eine Miete, kann der Immobilienkauf im Hinblick auf Vermögensaufbau und Alterssicherung dennoch sinnvoll sein. Dies gilt vor allem für Regionen mit Wertsteigerungspotenzial.“

Für Bewohner eher strukturschwacher Regionen sowie der Metropolen lautet der Rat: „Eine Kaufentscheidung sollte nicht allein vom Verhältnis zwischen Miet- und Kaufpreisen abhängig gemacht werden.

Bei der Entscheidung für oder gegen einen Immobilienkauf sollten immer auch die persönliche finanzielle Situation und Lebensplanung einbezogen sowie Zustand, Lage und Wertsteigerungs-Potenziale des Objekts berücksichtigt werden.“

Teuerste und günstigste „Kaufregionen“ in Deutschland

Rang

Region

Bundesland

Anteil Finanzierung Kauf* in %

Anteil Miete** in %

1

Nordfriesland

Schleswig-Holstein

46,3

13,8

2

München, Stadt

Bayern

44,3

25,5

3

Berlin, Stadt

Berlin

35,7

22,8

4

Freiburg im Breisgau

Baden-Württemberg

34,0

23,2

5

Hamburg, Stadt

Hamburg

33,5

21,0

6

Frankfurt am Main, Stadt

Hessen

33,4

22,5

7

Miesbach

Bayern

31,4

15,9

8

Regensburg, Stadt

Bayern

31,4

20,5

9

Aurich

Niedersachsen

30,7

13,1

10

Garmisch-Partenkirchen

Bayern

30,3

17,5

392

Jerichower Land

Sachsen-Anhalt

7,0

11,2

393

Salzlandkreis

Sachsen-Anhalt

6,9

12,3

394

Görlitz

Sachsen

6,9

11,5

395

Nordhausen

Thüringen

6,8

12,5

396

Burgenlandkreis

Sachsen-Anhalt

6,7

11,4

397

Hof

Bayern

6,6

9,2

398

Wunsiedel i. Fichtelgebirge

Bayern

6,6

9,4

399

Holzminden

Niedersachsen

6,4

9,5

400

Vogtlandkreis

Sachsen

6,2

11,0

401

Kyffhäuserkreis

Thüringen

6,0

11,7

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