26.8.2019 (€) – Risse in den Wänden eines 45 Jahre alten Wohnhauses sind üblich und kein Mangel, der den Verkäufer des Gebäudes zum Schadenersatz verpflichtet. Das gilt selbst dann, wenn die Risse beim Kauf nicht sichtbar waren – so das Landgericht Coburg in einem am Freitag veröffentlichten Urteil vom 25. März 2019 (14 O 271/17).
Der Kläger hatte im Jahr 2016 ein Wohnhaus aus den frühen 1970er Jahren erworben. Nachdem er in das Gebäude eingezogen war, entfernte er zahlreiche Holzverkleidungen und die Tapeten. Dabei entdeckte er mehrere Risse im Innenputz der Wände.
Im Dachgeschoss trat außerdem ein Schimmelfleck zutage. Wie sich herausstellte, war dieser Folge einer unfachmännischen Reparatur eines Loches in dem Dach.
Hinweis auf Haftungsausschluss
Der Mann verklagte den Verkäufer des Hauses auf Ersatz der Kosten der Beseitigung der Risse sowie der fachmännischen Ausbesserung des Daches. Denn er habe bei der Besichtigung nicht mit den verdeckten Schäden rechnen müssen. Der Käufer verlangte außerdem den Ersatz der Summe, die ihm ein von ihm beauftragter Sachverständiger in Rechnung gestellt hatte.
Vor Gericht verteidigte sich der Voreigentümer damit, dass der Erwerber angesichts des Alters des Wohnhauses mit Rissen in den Wänden habe rechnen müssen.
Im Übrigen sei im Kaufvertrag ausdrücklich ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart worden. Der Ausschluss habe sich insbesondere auf Mängel bezogen, die verborgen und ihm daher nicht bekannt gewesen seien. Die Forderung des Käufers sei daher unbegründet.
Dieser Argumentation schloss sich das Coburger Landgericht an. Es wies die Klage zurück.
Übliche Beschaffenheit
Nach einer Beweisaufnahme kamen die Richter zu dem Ergebnis, dass die Vertragsparteien im Kaufvertrag keine besondere Beschaffenheit der Immobilie vereinbart hatten. Zur Klärung der Frage, ob ein Mangel vorliege, sei daher auf die übliche Beschaffenheit vergleichbarer Gebäude eines ähnlichen Qualitätsstandards abzustellen.
Unter Berücksichtigung dieses Kriteriums stellten die Risse in den Wänden des Wohnhauses nach Überzeugung des Gerichts keinen Mangel dar.
Das hatte auch ein Sachverständiger bestätigt. Dieser hatte ausgesagt, dass derartige Schäden in den verputzten Wänden eines 45 Jahre alten Hauses vollkommen üblich seien. Denn nach so vielen Jahren sei die Lebensdauer eines Innenputzes erreicht, wenn nicht gar überschritten.
Nicht arglistig verschwiegen
Rechtlich anders sei hingegen der Schaden durch das undichte Dach zu beurteilen. Wegen der unsachgemäßen Reparatur sei dafür durchaus der Beklagte verantwortlich. Die Ansprüche des Erwerbers würden aber an dem vereinbarten Haftungsausschluss scheitern.
Er habe nämlich nicht beweisen können, dass dem Verkäufer die Undichtigkeit bekannt war und dieses bei Abschluss des Kaufvertrages arglistig verschwiegen wurde. Das Urteil ist mittlerweile rechtskräftig.
