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Demographischer Wandel begünstigt Immobilien-Verrentung

15.11.2018 – An kinderlose Rentner mit Wohneigentum und Liquiditätsbedarf richtet sich das Angebot der Deutschen Leibrenten Grundbesitz AG. Auf der DKM erläuterte das Unternehmen sein Konzept und wie auch Versicherungsvermittler davon profitieren können.

Immer mehr kinderlose Menschen der Babyboomer-Generation treten in den Seniorenstand – oft ohne den Wunsch etwas zu vererben. Gleichzeitig möchten sie in den eigenen vier Wänden alt werden, haben aber nicht die finanziellen Mittel, ihre Häuser instand zu halten oder altersgerecht umzubauen.

Manchmal stehen auch Konsum- oder Reisewünsche im Vordergrund der Entscheidung, die Immobilie zwar zu verkaufen, aber ein lebenslanges Nießbrauchrecht und Rente zu erhalten.

Alexander Orth (Bild: Winkel)
Alexander Orth (Bild: Winkel)

Gute Voraussetzungen für Leibrenten-Konzepte, die bisher ein Nischendasein führten. Zu Unrecht, findet Alexander Orth. Der Vertriebsleiter der Deutschen Leibrenten Grundbesitz AG (DLG) stellte im Oktober auf der Messe DKM in Dortmund die nach seiner Ansicht Vorzüge des Produkts und das hohe Kundenpotential heraus.

Rund vier Millionen Menschen über 65 Jahre mit Immobilienvermögen gibt es nach Zahlen des Statistischen Bundesamts (Destatis) mittlerweile in Deutschland.

Kauf gegen Rente und Nutzungsrecht

Die DLG kauft Immobilien in Deutschland von älteren Eigentümern an und gewährt im Gegenzug eine lebenslange Rente und Nutzungsrechte. Beides, Nießbrauch und Leibrente, werden im Grundbuch eingetragen.

Möglich sind neben einer monatlichen Rente bis zum Tod auch Einmalzahlungen, zum Beispiel zur Tilgung von Restschulden. Vier von fünf Kunden entscheiden sich derzeit für eine solche Mischform, sagte Orth.

Dabei sei der Verkäufer umfassend geschützt und müsse keine Bedenken haben, Rente oder gar das Wohnrecht in seinem Haus zu verlieren, bekräftigte Orth. „Die Leibrente stellt eine dinglich besicherte Reallast dar und ist somit insolvenz-geschützt. Die Grundbucheintragung begründet ein Absonderungsrecht für die Leibrente, für den unwahrscheinlichen Fall, dass die DLG insolvent wird“, so Orth weiter.

Nießbrauchberechtigte können ihre Immobilie lebenslang selbst bewohnen oder diese vermieten. Bei Auszug, beispielsweise wegen Pflegebedürftigkeit, kauft die Gesellschaft auf Wunsch das Wohnrecht gegen Einmalzahlung ab. Als bestandshaltendes Unternehmen trägt die DLG nach dem Erwerb die Instandhaltungspflicht. Lediglich Kosten bis 400 Euro pro Jahr seien üblicherweise noch vom Leibrentenbezieher zu tragen.

Keine Unisex-Angebote

Der Nießbrauchsgeber trägt das „Langlebigkeitsrisiko“ der Leibrentner. Das wird nach Angaben von Orth anhand von Sterbetafeln geschätzt, aber nicht weiter abgesichert. Maßgeblich für die Höhe der Leibrente sind in erster Linie Alter, Geschlecht und Familienstand. Eine Gesundheitsprüfung findet nicht statt.

Leibrenten-Berechtigte können eine Person oder ein Paar sein. Verstirbt einer der beiden Partner, erhält der Überlebende weiterhin seine Rente. Große Altersunterschiede bei Paaren, bei denen ein Partner noch unter 70 ist, kommen jedoch nicht für das Leibrenten-Produkt in Frage.

Die DLG biete seit 2016 ausschließlich Leibrenten an und habe bisher 180 Immobilien auf dieser Basis gekauft, so Orth. Die nach eigenen Angaben rein Eigenkapital-finanzierte Gesellschaft hat sich 700 An- und Verkäufe pro Jahr zum Ziel gesetzt. Hauptaktionär mit 95 Prozent der Anteile ist das Immobilienunternehmen Obotritia Capital KGaA.

Der wirtschaftliche Erfolg des Konzepts wird erst in späteren Jahren messbar werden, denn die DLG rechnet damit, Immobilien im Schnitt 13 Jahre lang zu halten. Immobilienverkäufe in größerer Zahl und damit positive Cashflows seien erst ab 2030 zu erwarten, informiert Orth.

Konzept für Versicherungsvermittler als Tippgeber geeignet

Haupttriebfeder für die Immobilienverrentung ist der Wunsch, im Alter in der eigenen Immobilie zu wohnen. Häufig würden bei dieser Gelegenheit auch andere Alters-spezifischen Regelungen wie Testament, Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht geregelt.

Die Leibrente sei damit eher ein Altersvorsorgeprodukt als eine Immobilientransaktion und daher optimal für Versicherungsvermittler als zweites Standbein geeignet, führt Orth aus.

Orth betont, dass keine Erlaubnis als Immobilienmakler nach § 34c GewO notwendig sei, um mit der DLG zusammenzuarbeiten. Vermittler können Tippgeberprovision erhalten. Immobilienmakler müssten keine Kannibalisierung ihres Geschäfts fürchten, denn ein Verrentungskunde habe eine grundsätzlich andere Motivation als ein Verkaufskunde.

Vermittler und Makler erhalten Quotierungen auf Anfrage, ein Onlinerechner sei angesichts der Vielzahl zu berücksichtigender Parameter derzeit nicht im Angebot, so Orth. Entscheidet sich ein Kunde für das Produkt, schätzten Tüv oder Dekra im Auftrag der Gesellschaft den Wert der Immobilie. Der Vermittler begleitet den Kunden in den Verhandlungen mit der DLG und abschließend zum Notar.

Vor- und Nachteile zum regulären Verkauf abzuwägen

Grundsätzliche Kritik am Modell kommt von Verbraucherverbänden. Oft seien die finanziellen Gegenleistungen für die Aufgabe des Eigentums nicht attraktiv, schrieb das Wirtschaftsmagazin Capital. Ein freihändiger Verkauf mit Wohnrecht für den Verkäufer erziele oft höhere Erträge. Auch sei es für den Bezug der Wohnriester-Förderung notwendig, das Eigentumsrecht an der Immobilie zu behalten, meinte ein Messebesucher auf der DKM.

Vor unseriösen Anbietern, die Häuser gleich weiterverkauften und die versprochene Leibrenten nicht bezahlten, warnt die Wirtschaftswoche. Anwälte und Verbraucherschützer raten Interessenten, sich professionell beraten zu lassen.

Das Modell wird auch mit anderen Vermögenswerten als Immobilien angeboten. So kaufen verschiedene Anbieter Bestände von Versicherungsmaklern gegen Leibrente (VersicherungsJournal 5.11.2018).

 
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