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Wo sich Kaufen rechnet und wo sich Mieten eher lohnt

9.4.2021 – Für Sparer ist es eine individuelle Abwägung: in die eigenen vier Wände investieren oder lieber Mieter bleiben? In Metropolen wie München, Hamburg oder Frankfurt am Main ergibt der finanzielle Aufwand für die eigene Immobilie kaum Sinn. Andere Städte bieten dagegen immer noch gute Optionen, auch im Hinblick auf die eigene Altersvorsorge.

Es ist kein Geheimnis, dass die Kosten für Wohnen in Deutschland hoch sind und weiter steigen. Gerade in den Metropolen sind die Mieten teuer und die Preise für die eigenen vier Wände für Normalsterbliche fast unbezahlbar.

Was erscheint für Verbraucher hierzulande sinnvoll: der Kauf einer Immobilie oder ein Leben lang Miete zahlen? Und wie könnten sich die beiden Optionen auf die Altersvorsorge auswirken? Diesen Fragen ist das Portal der Immowelt AG in einer aktuellen Analyse nachgegangen. Die Antworten hängen stark vom jeweiligen Wohnort und dem finanziellen Rückgrat des Sparers ab.

Zur Methodik

In der Auswertung betrachtet Immowelt die Preisentwicklungen in 75 ausgewählten deutschen Städten. Datenbasis für die Berechnung der Miet- und Kaufpreise sind auf dem Portal inserierte Angebote. Dabei berücksichtigte die Analyse ausschließlich Offerten, die vermehrt nachgefragt wurden.

Die Preise seien jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise, so die Autoren der Untersuchung. Sie geben den Median der von März 2020 bis Februar 2021 auf der Plattform angebotenen Wohnungen (80 bis 120 Quadratmeter) wieder. Bei den Mieten handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung der auf Immowelt.de inserierten Immobilien.

Beim Kauf einer Immobilie berechneten die Autoren die Annuitätenrate für eine 100-Prozent-Finanzierung auf 15 Jahre mit einer anfänglichen Tilgungsrate von zwei Prozent. Dabei nahmen sie einen Zinssatz von 1,6 Prozent an.

Warum das Portal von einer 100-Prozent-Finanzierung ausgeht, wird nicht weiter erklärt. Nach Auslaufen des Darlehens bleibt nach diesen Vorgaben in allen Städten eine Restschuld übrig.

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Wo Kaufen unrealistisch ist

Die aktuelle Auswertung zeigt, dass in 51 Städten die finanzielle Belastung von Mietern niedriger ist als die Zahlungen für den Kauf der eigenen vier Wände. In 35 der analysierten Städte liegen sogar mehr als 100 Euro zwischen den beiden Optionen.

Insbesondere in hochpreisigen Metropolen wie München, Hamburg oder Frankfurt am Main sind die Kaufpreise in solche Höhen geklettert, dass ein Kauf für viele Haushalte trotz niedriger Zinsen nicht mehr realistisch ist.

In der bayerischen Landeshauptstadt ist die Differenz bei der monatlichen Belastung am größten, so Immowelt. Die Tilgungsrate ist 660 Euro höher als die Miete. Eine Wohnung kostet im Median 1.740 Euro Miete, die Annuität liegt dagegen bei 2.400 Euro. Bei mittleren Kaufpreisen von 800.000 Euro plus Kaufnebenkosten ergibt der Immobilienerwerb nur noch im speziellen Einzelfall Sinn.

Zusätzlich bleibt nach 15 Jahren Laufzeit eine Restschuld, am Beispiel von München beziffert das Immobilien-Portal diese auf satte 530.00 Euro.

Wo Mieter besser leben las Käufer

Die Berechnungen, dass Mieten günstiger ist, trifft aber nicht nur auf München zu. In Hamburg leben Mieter 440 Euro günstiger, in Frankfurt 420 Euro. Auch in kleineren Städten müssen Käufer mit einer hohen Monatsrate rechnen. In Potsdam zahlen Sparer 520 Euro mehr, in Ingolstadt und Lübeck sind es immer noch über 300 Euro.

Trotzdem gibt es noch Metropolen, wo ein Kauf sich lohnen kann. In Köln zahlen Mieter gerade einmal zehn Euro weniger als Eigentümer. Selbst in der Hauptstadt sei der Unterschied laut Immowelt gering: In Berlin müssen Käufer für die Darlehensrückzahlung 100 Euro mehr als Mieter auf den Tisch legen.

Ob sich die Kosten für eine selbstgenutzte Immobilie lohnen, bleibt eine individuelle Entscheidung auch im Hinblick auf die eigene finanzielle Planung für den Ruhestand, so die Autoren der Auswertung.

Bei Renteneintritt oder Wohnortwechsel könnten die eigenen vier Wände vermietet oder mit Gewinn verkauft werden. Voraussetzung ist, dass die erworbene Immobilie in der jeweiligen Stadt und Lage an Wert gewonnen hat und zum Zeitpunkt des Verkaufs eine entsprechende Nachfrage besteht.

Vergleich: Miete mit monatlicher Annuität in 20 deutschen Städten

Stadt

Angebotsmiete*

Monatliche Annuität beim Kauf*

Differenz von Miete und Annuität*

München

1.740

2.400

-660

Potsdam

1.040

1.560

-520

Hamburg

1.240

1.680

-440

Frankfurt am Main

1.350

1.770

-420

Ingolstadt

990

1.330

-340

Lübeck

860

1.190

-330

Münster

960

1.250

-290

Wiesbaden

990

1.280

-290

Erlangen

980

1.260

-280

Leipzig

750

1.030

-280

Dresden

870

1.140

-270

Fürth

900

1.160

-260

Trier

810

1.170

-260

Augsburg

980

1.230

-250

Jena

950

1.180

-230

Freiburg

1.280

1.500

-220

Regensburg

990

1.210

-220

Koblenz

780

990

-210

Stuttgart

1.270

1.460

-190

Düsseldorf

1.090

1.270

-180

Wo sich Kaufen auszahlt

In 24 der 75 untersuchten Städte ist laut der Auswertung von Immowelt Kaufen sogar günstiger als Mieten. Viele dieser Städte liegen im Ruhrgebiet, da dort die Kaufpreise noch vergleichsweise niedrig sind.

Ein Beispiel: In Oberhausen kostet eine Wohnung mit 80 bis 120 Quadratmetern nach Angaben des Portals im Median nur 137.000 Euro. Bei der Finanzierung über 15 Jahre würde das eine monatliche Rate von 410 Euro ergeben. Demgegenüber stehen mittlere Mieten von 580 Euro, also 170 Euro mehr als die Tilgung.

Bochum (170 Euro), Gelsenkirchen (120 Euro) und Krefeld (100 Euro) haben ähnliche Kaufvoraussetzungen. Einen Überblick, wo sich Kaufen rentiert oder Mieten eher rechnet, über alle 75 Städte stellt Immowelt online hier zur Verfügung.

Kosten für Wohnen mindern Altersvorsorge

Für Mieter stellt sich die Ausgangslage anders dar. Denn die Kosten für Wohnen und Leben zehren an der notwendigen Sparquote für den Ruhestand. Diese Aussage trifft vielfach auf die Einwohner der deutschen Großstädte zu, betrachtet man die durchschnittlichen Bestandsmieten. Auch höhere Einkommen in den Metropolen können die Rücklagen für die Rente nicht mehr aufbessern.

Das belegte eine Studie des Wirtschaftsforschungs-Instituts Prognos AG Berlin im Auftrag des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. (GDV) aus dem Vorjahr (7.9.2020).

Und in den Ballungsgebieten legten die Kosten für Wohnen trotz Coronakrise 2020 weiter zu, allerdings weniger als in den Vorjahren. Teuer bleibt es für die Einwohner in Baden-Württemberg und Bayern, wie der Mietspiegelindex der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH belegt. Die Mieten stiegen im Schnitt um 1,7 Prozent (26.3.2021).

Andere Bewertungen des Immobilienmarktes

Welchen Einfluss die Coronakrise auf den deutschen Immobilienmarkt hat, ist bisher noch unklar. Eine aktuelle Bestandsaufnahme präsentierte die Postbank – eine Niederlassung der Deutschen Bank AG mit ihrem „Wohnatlas 2021“. Im bundesweiten Schnitt legten Bestandsimmobilien im Wert 2020 um 9,6 Prozent zu (10.3.2021).

Die Experten der Hamburger F+B leiteten aus ihren Auswertungen Trends für den deutschen Wohnungsmarkt ab. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser steigen demnach deutlicher als die Kosten für Eigentumswohnungen, eine Entwicklung die die Experten auf die Pandemie zurückführen (12.2.2021).

Eine Prognose für die künftige Entwicklung wagte die Research-Abteilung der Deutschen Bank AG im „Deutschland-Monitor“. Kernthese der Analyse ist, dass der bundesweite Preiszyklus für Immobilien 2024 sein Ende findet.

Der Mangel an Angeboten auf dem Immobilienmarkt hierzulande werde in den kommenden drei Jahren zurückgehen. Verantwortlich seien dafür die nachlassende Zuwanderung in den Coronajahren 2020 und 2021 bei gleichbleibender Bautätigkeit, was zu einer Entspannung von Offerten und Nachfragen führe (15.3.2021, 9.3.2021).

Schlagwörter zu diesem Artikel
Altersvorsorge · Coronavirus · Darlehen · Gewerbeordnung · Immobilie · Rente · Verkauf
 
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