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Immobilienquote der Versicherer erreicht Höchstwert

22.7.2021 – Mit 11,5 (10,8) Prozent erreicht die Immobilienquote der deutschen Versicherer einer Untersuchung der Ernst & Young Real Estate GmbH zufolge einen Rekordwert. Die Gesellschaft fragte für Trendbarometer Marktwerte ab – anders als Aufsicht oder Verband, die auf die niedrigeren Buchwerte abstellen. Der Trend zu Immobilienwerten setzt sich dieser Umfrage zufolge fort, allerdings verschiebt sich der Fokus pandemiebedingt.

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Die Immobilienpreise steigen seit langem. Die Gefahr einer Blasenbildung besteht nach Einschätzung von Dietmar Fischer aber nicht. „Unsere Hausmeinung ist, dass wir keine Blase sehen, aber wohl eine deutliche Überhitzung in den Top-7-Standorten“ sagte der Partner bei der Ernst & Young Real Estate GmbH und Autor der Studie „Immobilienanlagen der Assekuranz“.

Im Mai 2021 waren für dieses Trendbarometer 30 führende Unternehmen der Assekuranz befragt worden – vor allem Lebensversicherer, Pensionskassen und zwei Rückversicherer.

Wir werden […] mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Blase sehen.

Immobilien à la ABBA

Die Überhitzung resultiere aus der hohen Nachfrage – und nicht wie 2007 aus Regulierungslücken. Da mit Solvency ll, Basel lll und dem Anlegerschutzgesetz inzwischen viel reguliert worden sei, „werden wir in der Form mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Blase sehen“, so der Manager.

Laut Umfrage gehen alle Teilnehmer davon aus, dass die Immobilienwirtschaft stabil bleiben wird. 86 Prozent beklagten aber das hohe Preisniveau. Es gebe einen deutlichen Trend hin zu risikoarmen Immobilieninvestments.

Weiterhin bevorzugt würden geschlossene Fonds und Direktbestand. Mit der Projektentwicklung beschäftigten sich Versicherer nur dann, wenn es Vorverträge mit Ankermietern gebe und das Risiko möglichst beim Projektentwickler bleibe. Dass die Assekuranz hier aktiv werde, liege daran, dass die sogenannten „Core-Objekte“ zunehmend Mangelware würden.

Zudem werde nach der „ABBA“-Strategie investiert – also in A-Lagen in B-Städten und in B-Lagen in A-Städten.

Renaissance der Wohnimmobilie

Der Investitionsfokus hat sich auf Wohnimmobilien verschoben. „Pandemiesichere Assets wie Wohnen und Logistik liegen weit vorne, während die im Vorjahr präferierten Assetklassen Büro, Einzelhandel und Hotel teils weit zurückgefallen sind“, sagte Fischer.

„Die Corona-Pandemie steigert die Attraktivität risikoarmer Immobilieninvestments sogar noch, wenngleich sie zu einer Verschiebung hin zu pandemieresistenten Nutzungsarten führt.“

Die Assekuranz war viele Jahrzehnte ein bedeutender Investor von Wohnimmobilien und besaß in manchen Städten gleich ganze Viertel. 96 (2020: 75) Prozent der Befragten haben Wohnimmobilien nun in ihren Fokus gerückt.

Büroimmobilien verlieren weiter (62 versus 73 Prozent 2020) und sind nun sogar weniger im Investitionsfokus als Infrastruktur-Investments (79 versus 42 Prozent 2020). „Die Bedarfe ändern sich und damit verändern sich auch die Investments. Das ist ein Trend, der weiter gehen wird“, so der Autor der Studie. Führende Unternehmen lockerten die Präsenzpflicht.

Immobilienanlagen mit stabilem Cashflow sind für die Assekuranz im Niedrigzinsumfeld unabdingbar.

Versicherer erhöhen ihre Immobilienquoten

Der Umfrage zufolge wollen 63 Prozent der befragten Versicherer ihre Immobilienquote weiter steigern, während die übrigen 37 Prozent sie konstant halten möchten. Nach der Anlageverordnung wären Quoten von 25 Prozent möglich. Einzelne Unternehmen liegen mit einer Ausnahmegenehmigung der Bafin aber schon darüber, so Fischer.

Mehr als die Hälfte plant, Immobilienanlagen innerhalb des Gesamtportfolios am stärksten auszubauen. 77 Prozent wollen nun aber breiter diversifizieren. „Immobilienanlagen mit stabilem Cashflow sind für die Assekuranz im Niedrigzinsumfeld unabdingbar, um Garantiezinsversprechen weiterhin einhalten zu können, auch wenn der Garantiezins wie geplant zum Beginn des nächsten Jahres zum wiederholten Male gesenkt wird“, schreibt der Autor.

Laut EY wird der Immobilienbestand der Versicherungen zu 60 Prozent direkt und zu 40 Prozent indirekt gehalten. Dabei erwarten die Umfrageteilnehmer eine durchschnittliche Rendite von 5,6 Prozent (indirekte Anlage) und 4,7 Prozent (direkte). Den Unterschied begründet Fischer mit dem Leverage Effekt, wonach indirekt gehaltene Anlage fremdfinanziert werden können. Deutschland bleibt unisono der beliebteste Standort für Immobilienanlagen.

Grün rechnet sich

Alle Befragten halten ESG-Kriterien bei ihren Immobilien-Entscheidungen inzwischen für relevant. 95 Prozent gehen zudem davon aus, dass sich nachhaltige Investments finanziell auszahlen werden. Einigkeit besteht allerdings auch darin, dass fehlende Bewertungsstandards und der Mangel an validen Daten eine noch zu bewältigende Hürde darstellen.

95 Prozent der Befragten sehen, dass auch in diesem Bereich noch Nachholbedarf bei der Digitalisierung von Geschäftsmodellen und Betriebsprozessen besteht. Im Mittelpunkt der Digitalisierungs-Bestrebungen stehen aktuell die Realisierung von Automatisierungs-Potenzialen, unter anderem in der Bestandsverwaltung, im Transaktionsbereich und im Rechnungswesen.

 
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