Immobilienmarkt entwickelt sich Richtung Boom-Niveau

10.11.2025 – Die Preise für Eigentumswohnungen liegen knapp zehn Prozent unter den Höchstwerten der Boomjahre 2019 bis 2021, die für Einfamilienhäuser zwölf Prozent darunter. Bei den Mehrfamilienhäusern liegt der Kaufpreisindex Greix rund 25 Prozent unter dem Allzeithoch. Mit Ausnahme von Leipzig sind in den deutschen Großstädten die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 4,8 und 17,7 Prozent unter den Höchstwerten. Aufgrund der weiterhin steigenden Anzahl an Verkäufen nähert sich die Zahl der Transaktionen bereits wieder den Höchstständen beziehungsweise überschreitet diese sogar.

Für Immobilien-Kaufinteressenten könnte der aktuelle Zeitpunkt ein guter sein, um einzusteigen. Dies liegt einerseits an den überwundenen Tiefstständen und andererseits daran, dass die Preise immer noch unter den Mitte 2022 erreichten Allzeithochs liegen.

Diese Meinung vertreten die Projektbeteiligten in ihrem jüngsten Update des German Real Estate Index (Greix) des Kiel Instituts für Weltwirtschaft und Econtribute.

Die Preise für Mehrfamilienhäuser liegen 25 Prozent unter dem Allzeithoch

Danach liegen die Preise für Eigentumswohnungen im gewichteten Mittel rund 9,8 Prozent unter den Höchstwerten der Boomjahre 2019 bis 2021, die für Einfamilienhäuser mit 12,0 Prozent noch etwas deutlicher darunter.

Am deutlichsten ist der Unterschied bei den Mehrfamilienhäusern: Der zusammengesetzte Index liegt 25,2 Prozent unter dem Allzeithoch. Inflationsbereinigt, also gemessen in aktueller Kaufkraft, liegen die Preise nochmals etwa zehn Prozentpunkte niedriger als die nominalen Werte. So beträgt die Differenz für Eigentumswohnungen zum Höchststand 19,3 Prozent.

Die Immobilien Scout GmbH hatte in ihrem Wohnbarometer kürzlich bereits festgestellt, dass das Kaufinteresse klar über dem Vorjahresniveau liegt. (VersicherungsJournal 6.10.2025). Die Analysten sind sich im Wesentlichen einig: Der Immobilienmarkt belebt sich bei moderat steigenden Preisen (11.8.2025, 15.9.2025).

Eigentumswohnungen in Leipzig bereits teurer als Mitte 2022

In den Großstädten verzeichnete auch der Greix unterschiedliche Entwicklungen. Besonders hervor sticht Leipzig: Als einzige Metropole liegen die Preise für Eigentumswohnungen dort bereits wieder 0,6 Prozent über den Höchstständen von Mitte 2022. Auf dem zweiten Platz folgt Köln mit 4,8 Prozent unter den Höchstständen. In Berlin beträgt der Abstand 8,4 Prozent.

Deutlicher fällt die Differenz in Düsseldorf, Frankfurt und München aus: Dort liegen die Preise jeweils 11,4, 12,8 beziehungsweise 16,1 Prozent unter den Höchstständen von Mitte 2022. Schlusslicht ist Stuttgart. Dort beträgt der Abstand 17,7 Prozent. Bei den Einfamilienhäusern liegen die aktuellen Preise aufgrund zweistelliger prozentualer Rückgänge deutlich unter den jeweiligen Höchstständen.

Umsatzvolumen soll zweistellig wachsen

Die Gewos Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH hat für das Gesamtjahr 2025 ein bundesweites Immobilienmarkt-Umsatzvolumen in Höhe von rund 277 Milliarden Euro prognostiziert. Dies entspricht einem Anstieg von 16 Prozent gegenüber 2024. Bei der Zahl der Kauffälle wird ein Anstieg um 12,0 Prozent auf rund 834.000 erwartet (19.9.2025).

Die Zahlen von Greix für das zweite Quartal 2025 bestätigen diese Erwartungen: Im Vergleich zum Vorjahresquartal wurden 13,7 Prozent mehr Eigentumswohnungen und 9,8 Prozent mehr Mehrfamilienhäuser verkauft. Bei den Einfamilienhäusern lag der Wert allerdings nur bei 2,1 Prozent. In diesem Marktsegment war die Anzahl der Transaktionen bereits in den Vorquartalen stark gestiegen.

Zahl der Transaktionen nähert sich dem Höchststand

Die Entwicklung steigender Preise und erhöhter Verkaufszahlen spiegelt sich auch im Transaktionsvolumen wider. Dieses gibt die Gesamtheit der abgewickelten Transaktionen in Euro an. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (2025 Q2 zu 2024 Q2) lag das Volumen für Eigentumswohnungen um 20,4 Prozent höher, für Mehrfamilienhäuser um 17,8 Prozent und für Einfamilienhäuser um 6,7 Prozent.

Aufgrund der weiterhin steigenden Anzahl an Verkäufen nähert sich die Zahl der Transaktionen bereits wieder den Höchstständen beziehungsweise überschreitet diese sogar. Im zweiten Quartal 2025 wurde ein Verhältnis der veräußerten Eigentumswohnungen im Vergleich zu den Rekordjahren 2019 bis 2021 von über 90 Prozent beobachtet.

Der exakte Rückgang beläuft sich auf 7,2 Prozent. Bei den Mehrfamilienhäusern liegt der Wert nur noch 4,1 Prozent unter dem Durchschnitt der Rekordjahre. Bei Einfamilienhäusern ist die Anzahl der Transaktionen bereits wieder über dem Durchschnitt der Rekordjahre 2019 bis 2021.