Immobilien: Welche Regionen für einen Kauf noch in Frage kommen

16.3.2023 – Das Portal Immowelt hat den Preisunterschied zwischen Eigentumswohnungen in der Stadt und Objekten im Umland untersucht. Die Differenz kann bis zu 43 Prozent betragen. Interessenten schrecken aktuell aber hohe Bauzinsen und das Risiko einer begrenzten Zinsbindung.

Der Erwerb eines Eigenheims in einer deutschen Großstadt ist für Normalverdiener in weite Ferne gerückt. Die Quadratmeterpreise sind zwar leicht nach unten gegangen, von einem Preisrutsch kann aber keine Rede sein. Auf der anderen Seite steigen die Bauzinsen.

Sie kletterten für eine zehnjährige Laufzeit erneut über die Marke von vier Prozent, wie aktuelle Daten der Frankfurter FMH-Finanzberatung zeigen (VersicherungsJournal 15.3.2023).

Speckgürtel könnte familientaugliche Objekte bieten

In einer Analyse zeigt nun die Immowelt GmbH, dass das Umland mancher Metropole eine Alternative für Interessenten darstellen kann. Die Auswertung vergleicht die Angebotspreise von Wohnungen in den 14 deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern.

„In vielen Umlandgemeinden ist trotz gestiegener Zinsen eine familientaugliche Wohnung mit mehr als 100 Quadratmetern Wohnfläche finanziell realisierbar“, schreiben die Experten.

Kostenvergleich Stadt und Umland

Für die Untersuchung wurde die Fläche berechnet, die Käufer für eine Belastung von 30 Prozent des mittleren Haushaltseinkommens in der Stadt und im Umland leisten können. Dabei nahm Immowelt aktuelle Finanzierungs-Konditionen für eine 90-Prozent-Beleihung mit einem Zinssatz von 4,1 Prozent und einer Tilgung von zwei Prozent über einen Zeitraum von 30 Jahren an.

Eine Zinsbindung über einen so langen Zeitraum stellt allerdings eine Ausnahme und nicht die Regel dar. Während Banken eine Kreditlaufzeit bis zu 15 Jahren anbieten, offerieren Lebensversicherer durchaus Darlehen mit einer Laufzeit von 20 oder 30 Jahren. In diesem Geschäft kommt die Assekuranz allerdings nur auf einen Marktanteil von drei Prozent (2.3.2023).

Umland ist nur reizvoll für Pendler und Heimarbeiter

Eine Immobilie im Umland der Ballungsräume macht nur Sinn für Käufer, die bereit sind zu ihrem Arbeitsplatz zu pendeln oder die im Homeoffice arbeiten. Wer bereit sei, eine Fahrtzeit von 45 Minuten ins Stadtzentrum in Kauf zu nehmen, könne sich im Speckgürtel dann mindestens 100 Quadratmeter leisten, betont Immowelt.

Am meisten bekommen laut Auswertung des Portals Käufer in der Region um Leipzig: Dort reiche das mittlere Einkommen für 154 Quadratmeter statt 86 Quadratmeter in der Stadt. Aber auch eine dreiviertel Stunde entfernt von Dresden (130 Quadratmeter), Essen (127 Quadratmeter), Dortmund (113 Quadratmeter) und Hannover (112 Quadratmeter) sei der Immobilienkauf für Familien nach wie vor machbar.

Rund um Berlin als auch im Frankfurter Umland könnten sich potenzielle Käufer 82 statt 48 Quadratmeter in der Stadt leisten.

Ausgenommen von diesen Vorteilen sind die Metropolen im Norden und im Süden. In München und Hamburg müssten Eigenheimbesitzer noch weiter aufs Land ziehen, um geräumig zu leben. Im 45-Minuten-Radius reicht es um die bayerische Hauptstadt nur für 45 statt 33 Quadratmeter und in der Region um die Hansestadt für 69 statt 41 Quadratmeter.

Markt wird sich stärker differenzieren

Insgesamt ist die Finanzierung der eigenen vier Wände für die Mehrheit der Deutschen zu teuer, obwohl die Preise für Kaufobjekte leicht sinken. Auch die Modernisierung von Bestandsobjekten wird verschoben, wie eine Umfrage der BHW Bausparkasse AG zeigte (14.2.2023).

Michael Neumann, Vorstandschef von der Dr. Klein Privatkunden AG, erwartet, dass sich der Immobilienmarkt 2023 noch stärker auffächert. Die Lage und der energetische Zustand des Objektes rückten immer stärker in den Fokus. Die Folge: erhebliche Preisunterschiede und mehr Verhandlungsspielraum beim Kauf.