Corona: Gewerbemiete darf unter Umständen gekürzt werden

13.1.2022 – Ein Mieter von Gewerberäumen hatte seinen Betrieb auf behördliche Anweisung hin wegen der Covid-19-Pandemie vorübergehend schließen müssen. Ob er die Mietzahlungen reduzieren darf, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12. Januar 2022 entschieden (XII ZR 8/21).

Der Entscheidung lag der Fall eines Gewerbetreibenden zugrunde. Dieser musste sein Ladengeschäft zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie auf behördliche Anweisung hin vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April des vorletzten Jahres schließen.

Verweigerte Mietzahlung

Wegen der damit verbundenen finanziellen Einbußen weigerte er sich, für diese Zeit Miete zu zahlen. Zur Begründung berief er sich auf einen Mangel des Mietobjekts im Sinne von § 536 Absatz 1 BGB, hilfsweise auf die Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung (§ 326 Absatz 1 BGB) sowie auf eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 Absatz 1 BGB.

Der Vermieter der Räume bestand trotz allem auf eine vollständige Mietzahlung. Er reichte daher Klage beim Chemnitzer Landgericht ein. Das hielt die Ansprüche des Vermieters für berechtigt und gab der Klage in vollem Umfang statt.

Das in Berufung mit dem Fall befasste Dresdener Oberlandesgericht entschied hingegen, dass die eingetretene Störung der Geschäftsgrundlage eine pauschale Reduzierung der Kaltmiete um 50 Prozent rechtfertige.

Denn weder der Mieter noch der Vermieter hätten die Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhersehen können. Die damit verbundene Belastung sei daher gleichmäßig auf beide Vertragsparteien zu verteilen (VersicherungsJournal 5.3.2021).

Anspruch auf Anpassung der Miete?

Damit war die Sache jedoch noch nicht ausgestanden. Der Vermieter reichte nämlich Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein. Der hob die Entscheidung der Vorinstanz auf und wies den Fall zur abschließenden Entscheidung an das Oberlandesgericht zurück.

Die Richter des BGH stellten zwar nicht in Abrede, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt.

Die Vorschrift gemäß § 313 BGB verlange jedoch, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne.

Verwirklichung des allgemeinen Lebensrisikos

In dem zu entscheidenden Fall habe sich durch die Covid-19-Pandemie letztlich das allgemeine Lebensrisiko verwirklicht. Die damit verbundenen Nachteile könnten in der Regel nicht nur einer der Vertragsparteien aufgebürdet werden.

Das bedeute aber trotz allem nicht, dass ein Mieter generell eine Anpassung der Miete für den Zeitraum einer zwangsweisen Schließung verlangen könne. Der pauschalen Betrachtungsweise der Vorinstanz sei folglich nicht zuzustimmen.

Eine Frage des Einzelfalls

Geprüft werden müsse vielmehr unter anderem, welche Maßnahmen ein Mieter von Geschäftsräumen ergriffen habe oder hätte ergreifen können, um drohende Verluste während einer zwangsweisen Geschäftsschließung zu mindern.

Zu berücksichtigen seien ferner staatliche und gegebenenfalls auch Versicherungsleistungen, welche ein Mieter zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erhalten habe.

Staatliche Unterstützungsmaßnahmen, die lediglich auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, müssten hingegen außer Betracht bleiben. Denn durch sie könne ein Mieter keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen erreichen.

Die Vorinstanz müsse nun prüfen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung in dem streitgegenständlichen Zeitraum für die Beklagte hatte und ob diese Nachteile ein Ausmaß erreicht hätten, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich mache.

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