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Alt- und Neubauten: Was der Markt zu bieten hat

28.7.2020 – Altbauten dominieren das Angebot in den meisten Metropolen und kleineren Städten. Einen höheren Anteil an neuen Wohnungen haben Frankfurt und München zu bieten, wie der „Wohnatlas 2020“ der Postbank zeigt.

Die eigenen vier Wände als Geldanlage oder Altersvorsorge sind nach wie vor begehrt. Die Frage, ob Neubau oder Bestand, ist aber nicht nur vom Kontostand abhängig, sondern auch von der jeweiligen Stadt und Region. Wie sich das Angebot im Bundesgebiet verteilt, hat die Postbank – eine Niederlassung der Deutschen Bank AG in ihrem „Wohnatlas 2020“ analysiert.

Die Auswertung ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene untersucht. Die aktuelle Auswertung wurde im Auftrag des Finanzinstituts von der Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) für 401 kreisfreie Städte und Landkreise erstellt.

Altbauten dominieren in Deutschland

Der vorliegende Teil des „Wohnatlas 2020“ unterscheidet die in Deutschland angebotenen Eigentumswohnungen nach diesen vier folgenden Bauwerksklassen:

  • Altbauten mit Baujahr vor 1970,
  • Wohnungen mit Fertigstellung zwischen 1970 und 1989,
  • relativ junger Bestand aus den Jahren 1990 bis 2016,
  • Neubauten mit Erstbezug zwischen 2017 und 2019.

26 Prozent der 2019 angebotenen Objekte waren laut Studie mindestens 50 Jahre alt. Neubauten im Alter bis maximal drei Jahre machen 23 Prozent der Offerten aus. Jeweils rund ein Fünftel der Angebote lag in einer der beiden Altersklassen dazwischen. „Regional sind die Unterschiede allerdings gewaltig“, schreibt die Postbank in ihrer aktuellen Auswertung.

Frankfurt und München bieten die meisten Neubauten

In vielen deutschen Metropolen als auch mittelgroßen Städten suchen ältere Eigentumswohnungen mit einem Baujahr vor 1970 neue Besitzer. 2019 verzeichnete Chemnitz in Sachsen mit rund 64 Prozent den größten Anteil an diesen Objekten.

„Aber auch in Berlin, Gelsenkirchen, Herne, Hagen, Wuppertal und Leipzig machten mindestens 50 Jahre alte Immobilien mehr als die Hälfte der Wohnungsangebote aus“, führen die Autoren des Wohnatlas aus.

Die teuren und heißumkämpften Immobilienmärkte in den sieben Großstädten Deutschlands zeigen teilweise ein ähnliches Bild. Objekte, die ein halbes Jahrhundert alt sind, dominieren das Angebot in Berlin, Stuttgart und Düsseldorf. In Hamburg und Köln wies etwa jede dritte angebotene Wohnung ein Baujahr vor 1970 aus. Ausnahmen bilden nur München und Frankfurt am Main.

Bei den Neubauten ist es umgekehrt: In Hamburg war 2019 jede vierte angebotene Eigentumswohnung ein Neubau, in Berlin jedes fünfte angebotene Objekt.

In München und Frankfurt am Main konnten Interessenten aus einem größeren Angebot auswählen. In der bayerischen Landeshauptstadt wie auch in der Bankenmetropole lag der Anteil an Neubauwohnungen an allen Offerten mit jeweils rund 27 Prozent sogar leicht über dem deutschlandweiten Durchschnitt.

Angebote Eigentumswohnungen 2019: Anteile der Baualtersklassen*

Stadt

2017 bis 2019

1990 bis 2016

1970 bis 1989

1969 und älter

Berlin

19,1

10,5

7,3

54,2

Stuttgart

12,9

13,5

20,1

46,6

Düsseldorf

12,9

13,9

23,3

40,5

Hamburg

24,6

15,9

19,3

33,4

Köln

11,5

16,4

27,1

33,1

Frankfurt a.M.

26,6

18,5

15,0

28,0

München

26,6

18,5

15,0

28,0

Deutschlandweit**

23

21

21

26

Angebot an neuwertigem Bestand ist gering

Die Offerten an neuwertigen Bestandswohnungen in den sieben untersuchten Metropolen, die maximal 30 Jahre alt sind, sei eher gering, so die Studienautoren. Wohnungen dieser Baujahre werden vielfach noch von den Eigentümern selbst genutzt, so die Studienautoren.

„Die Angebote auf dem Markt für Bestandsbauten hängen unter anderem von der durchschnittlichen Nutzungsdauer bis zum Generationenwechsel ab. Wenn Wohneigentum, wie in Deutschland üblich, im Schnitt von Mitdreißigern gekauft und knapp 40 Jahre genutzt wird, werden viele dieser ab 1990 gebauten Objekte noch von ihren Ersterwerbern bewohnt und stehen nicht zum Verkauf“, lässt sich Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank zitieren.

Neubauquoten (Bild: Postbank)
Neubauquoten. Zum Vergrößern Bild klicken.
(Bild: Postbank)

Neubauten, teilweise sogar mit Erstbezug, hatte 2019 laut Studienautoren der Markt im Südosten, im Westen von Rheinland-Pfalz und der Nordwesten zu bieten. In Bayern dominieren Neubauwohnungen in Neustadt an der Waldnaab, Kelheim und Forchheim.

Im Norden finden sich einzelne Regionen mit einem Neubau-Anteil von mehr als 50 Prozent. Dazu gehören die Kreise Vechta, Emsland und Ammerland in Niedersachsen. Wegen geringer Bautätigkeit in den vergangenen drei Jahren ist der Neubau-Markt in vielen ostdeutschen Regionen und in Teilen des Ruhrgebiets nahezu leergefegt.

Studien zum Immobilienmarkt

Die Studienreihe „Wohnatlas 2020“ beleuchtet verschiedene Aspekte des deutschen Immobilienmarktes. Der erste Teil der Studie befasste sich mit der Kaufpreisentwicklung von gebrauchten Eigentumswohnungen im Bundesgebiet (VersicherungsJournal 7.4.2020).

Im zweiten Kapitel vergleichen die Experten bundesweit die Kosten für den Kauf einer regionalen Immobilie zu den Mietpreisen vor Ort (28.5.2020). Wo Neubauten deutlich teurer als Bestandswohnungen sind (in Teilen Sachsens und Nordrhein-Westfalens sowie in der Region München) zeigte die dritte Auswertung (24.6.2020).

Die Stiftung Warentest vergleicht in ihrem aktuellen „Immobilien-Check“ Wohnungs- und Hauspreise sowie Mieten in 160 deutschen Städten und Landkreisen. Der Trend: Die Preise steigen für Käufer als auch Mieter weiter, Corona wird auf den Markt kaum Einfluss haben (27.7.2020).

Die Auswirkungen der Pandemie auf die Immobilienpreise in Deutschland scheinen bisher nur gering zu sein. Wie eine Auswertung von Immowelt.de, einer Marke der Immowelt AG, zeigt, bleiben die Preise für Häuser in 58 deutschen Städten auf einem hohen Niveau (17.7.2020). In vielen Regionen liegt der Kaufpreis über einer halben Millionen Euro.

Schlagwörter zu diesem Artikel
Altersvorsorge · Coronavirus · Immobilie · Verkauf
 
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