Rausschmiss nach Mietminderung

9.5.2019 – Befindet sich ein Mieter mit der Zahlung von mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand, kann der Vermieter das Mietverhältnis in der Regel fristlos kündigen. Das gilt gegebenenfalls auch dann, wenn der Hauswirt zuvor selbst gegen vertragliche Pflichten verstoßen hat. Die erklärte das Landgericht Koblenz in einem Urteil vom 2. April 2019 (9 O 185/18).

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Geklagt hatte ein Vermieter, der mit dem Beklagten im Oktober 2017 einen fünfjährigen Gewerbemietvertrag abgeschlossen hatte. In dem Vertrag verpflichtete sich der Kläger dazu, den Teppichboden der Mieträume bis zum 1. Dezember 2017 gegen einen Laminatboden auszutauschen.

Mietminderung

Der Beklagte leistete eine einmalige Anzahlung auf die Miete, blieb aber weitere Zahlungen schuldig. Das begründete er damit, dass der Hausherr seiner vertraglichen Verpflichtung, den Fußbodenbelag auszutauschen, nicht nachgekommen ist.

Weil er, um dem Vermieter entgegenzukommen, den alten Teppichboden bereits entfernt habe, seien die Räumlichkeiten für den gemieteten Zweck (Vermietung von Hotelräumen) nicht nutzbar. Er sei daher dazu berechtigt, die Miete bis zur Vertragserfüllung durch den Kläger um 100 Prozent zu mindern.

Fristlose Kündigung

Der Hauswirt war der Ansicht, den Laminatboden erst dann verlegen zu müssen, wenn sein Vertragspartner die rückständige Miete bezahlt hat. Weil sich der Mietrückstand inzwischen auf mehr als zwei Monatsbeträge angehäuft hatte, kündigte er den Vertrag schließlich aus wichtigem Grund fristlos.

Zu Recht, urteilte das Koblenzer Landgericht. Es gab der Räumungs- und Herausgabeklage des Vermieters statt.

Unangemessene Reaktion

Die Richter bestritten zwar nicht, dass ein Mieter bei einem Mangel der Mietsache grundsätzlich zur Minderung der zu leistenden Beträge berechtigt ist, sofern er dies dem Vermieter gegenüber zuvor gerügt und ihm die Möglichkeit zur Abhilfe gegeben hat. Nicht jeder Mangel rechtfertige jedoch eine Mietminderung um 100 Prozent. Es sei vielmehr der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten.

In dem entschiedenen Fall sei zwar das Fehlen des Laminatbodens im Vergleich zum alten Teppichboden als Mangel einzustufen. Das habe den Beklagten jedoch nicht zu einer Minderung der Miete um 100 Prozent berechtigt. Denn er habe die Räume auch mit dem alten Teppichboden nutzen und wie geplant als Hotelräume – wenn möglicherweise auch zu einem geringeren Preis – anbieten können.

In eigener Regie

Der Umstand, dass die Räume letztlich gar nicht nutzbar waren, habe sich der verhinderte Hotelier selbst zuzuschreiben. Denn er sei es gewesen, der den alten Teppichboden in eigener Regie vorab entfernt habe.

Wegen des erheblichen Mietrückstandes habe der Hausherr daher gemäß § 543 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 BGB das Recht gehabt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

 
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